Πώληση ακινήτου με χρέη: Πότε παρακρατείται έως 50% του τιμήματος

• Η ΑΑΔΕ αποσαφηνίζει τους όρους χορήγησης φορολογικής ενημερότητας για πώληση ακινήτου και είσπραξη χρημάτων από το Δημόσιο.
• Σε πώληση ακινήτου, η παρακράτηση μπορεί να φτάσει το 50% του τιμήματος όταν υπάρχουν οφειλές σε αναστολή.
• Με επαρκείς εγγυήσεις ή εμπράγματη ασφάλεια, η παρακράτηση μπορεί υπό προϋποθέσεις να μειωθεί ακόμη και στο 5%.
• Σε πληρωμές από φορείς της Κεντρικής Διοίκησης, ο συμψηφισμός μπορεί να φτάσει έως το 100% της απαίτησης.

Η ΑΑΔΕ παρέχει νέες διευκρινίσεις για τη χορήγηση αποδεικτικού φορολογικής ενημερότητας σε περιπτώσεις μεταβίβασης ακινήτων, είσπραξης χρημάτων από το Δημόσιο και συμψηφισμού απαιτήσεων με βεβαιωμένες οφειλές.

Στο επίκεντρο βρίσκονται οι φορολογούμενοι με ληξιπρόθεσμα χρέη, οι οφειλές που τελούν σε αναστολή είσπραξης, αλλά και τα πρόσωπα που έχουν αλληλέγγυα ευθύνη για οφειλές εταιρειών, όπως πρώην ή νυν διαχειριστές, μέλη διοίκησης, εταίροι και μέτοχοι, σύμφωνα με την ΕΡΤ.

Πώληση ακινήτου: Πότε παρακρατείται το 50% του τιμήματος

Όταν φορολογούμενος θέλει να πουλήσει ακίνητο ή να συστήσει εμπράγματο δικαίωμα και έχει ληξιπρόθεσμες οφειλές άνω των 50.000 ευρώ που βρίσκονται σε αναστολή είσπραξης, ο βασικός κανόνας προβλέπει παρακράτηση 50% επί του τιμήματος.

Η παρακράτηση εφαρμόζεται εφόσον το τίμημα δεν είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία του ακινήτου και δεν μπορεί να υπερβεί το συνολικό ύψος των οφειλών.

Υπάρχει, ωστόσο, περιθώριο μικρότερης παρακράτησης όταν οι οφειλές έχουν τεθεί σε αναστολή κατόπιν δικαστικής απόφασης ή απόφασης της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών.

Σε αυτή την περίπτωση, το ποσοστό μπορεί να κινηθεί από 5% έως 50% του τιμήματος, εφόσον ο φορολογούμενος καλύπτει το υπόλοιπο χρέος με εγγύηση ή εμπράγματη ασφάλεια, όπως υποθήκη σε άλλο ακίνητο.

Τι πρέπει να γνωρίζει ο φορολογούμενος:

• Για οφειλές σε αναστολή άνω των 50.000 ευρώ, ο βασικός κανόνας είναι παρακράτηση 50%.
• Η παρακράτηση εφαρμόζεται έως το ύψος των συνολικών οφειλών.
• Με δικαστική ή διοικητική αναστολή, το ποσοστό μπορεί να μειωθεί έως και στο 5%.
• Για εμπράγματη ασφάλεια, λαμβάνεται υπόψη το 80% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου που προσφέρεται ως διασφάλιση.
• Χωρίς επαρκή εγγύηση, η χαμηλότερη παρακράτηση δεν ενεργοποιείται.

Τι αλλάζει για διαχειριστές, μετόχους και εταίρους

Ιδιαίτερη σημασία έχει το ποσοστό συμμετοχής ενός προσώπου σε εταιρεία, όταν αυτό ευθύνεται αλληλεγγύως για οφειλές του νομικού προσώπου προς το Δημόσιο.

Για τη μεταβίβαση ακινήτου, οι τακτοποιημένες εταιρικές οφειλές δεν λαμβάνονται υπόψη για την παρακράτηση όταν το αλληλεγγύως ευθυνόμενο πρόσωπο είχε συμμετοχή έως 5% σε μη εισηγμένη εταιρεία ή έως 0,5% σε εισηγμένη εταιρεία, κατά τα δύο τελευταία έτη της θητείας του.

Αν η συμμετοχή υπερβαίνει αυτά τα όρια, οι οφειλές συνυπολογίζονται. Σε τέτοιες περιπτώσεις, για ρυθμισμένα χρέη η παρακράτηση μπορεί να κυμαίνεται από 7% έως 70% του τιμήματος, ενώ για οφειλές σε αναστολή από 7% έως 50%, υπό την προϋπόθεση ότι το υπόλοιπο ποσό διασφαλίζεται.

Η διαφοροποίηση αυτή είναι κρίσιμη κυρίως για πρώην διαχειριστές ή μικρομετόχους εταιρειών που επιχειρούν να μεταβιβάσουν προσωπικό ακίνητο, ενώ υπάρχουν ενεργές ή ρυθμισμένες οφειλές της εταιρείας.

Πότε δεν εκδίδεται ενημερότητα αλλά βεβαίωση οφειλής

Δεν εκδίδεται πάντοτε αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας. Σε περιπτώσεις μη τακτοποιημένων ληξιπρόθεσμων χρεών ή όταν η απαιτούμενη παρακράτηση υπερβαίνει το τίμημα της μεταβίβασης, η ΑΑΔΕ εκδίδει βεβαίωση οφειλής.

Η βεβαίωση καταγράφει τα χρέη του φορολογουμένου και επιτρέπει τη συνέχιση της συναλλαγής μόνο με ειδικούς όρους. Συνήθως, αυτό σημαίνει μεγαλύτερη παρακράτηση ή πρόσθετες διασφαλίσεις υπέρ του Δημοσίου.

Για πρόσωπα με αλληλέγγυα ευθύνη, οι τακτοποιημένες εταιρικές οφειλές δεν αναγράφονται στη βεβαίωση όταν πληρούνται τα χαμηλά όρια συμμετοχής. Αντίθετα, μη ρυθμισμένες οφειλές εμφανίζονται και επηρεάζουν άμεσα τη δυνατότητα έκδοσης ενημερότητας.

Συμψηφισμός έως 100% σε πληρωμές από το Δημόσιο

Η πιο αυστηρή πρόβλεψη αφορά την είσπραξη χρημάτων από φορείς της Κεντρικής Διοίκησης.

Όταν ένας φορολογούμενος έχει απαίτηση από το Δημόσιο και, ταυτόχρονα, βεβαιωμένες οφειλές προς την Εφορία, μπορεί να ενεργοποιηθεί συμψηφισμός έως και του 100% του ποσού που πρόκειται να εισπράξει, μέχρι το ύψος των χρεών του.

Με απλά λόγια, ένας επαγγελματίας που αναμένει πληρωμή από υπουργείο ή άλλο φορέα του Δημοσίου μπορεί να λάβει μειωμένο ποσό ή και να μη λάβει καθόλου την πληρωμή, εφόσον η απαίτησή του καλύπτει βεβαιωμένα χρέη προς την Εφορία.

Η ΑΑΔΕ μπορεί να προχωρά σε συμψηφισμό με ατομικές οφειλές του φορολογουμένου, αλλά και με οφειλές που έχουν προκύψει από κληρονομική διαδοχή ή, κατά περίπτωση, από υποχρεώσεις που συνδέονται με τη φορολογική εικόνα των συζύγων.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• Ακίνητα: Τι αλλάζει με το ΜΙΔΑ, τον ΕΝΦΙΑ και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου
• Από το ράλι του AI, έως το ενεργειακό σοκ – Τα σενάρια της UBS για τις αγορές
• Κάρτες αντί για μετρητά: Η συνταγή της ΤτΕ για να κλείσει το «κενό ΦΠΑ»
• Ανάπτυξη χωρίς ευημερία; Γιατί οι Έλληνες δεν νιώθουν την οικονομική ανάκαμψη