Τριετής φοροαπαλλαγή για τα ενοίκια: Πώς την εξασφαλίζουν οι ιδιοκτήτες – Η κρίσιμη προθεσμία

Η αντίστροφη μέτρηση έχει ξεκινήσει για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που θέλουν να αξιοποιήσουν την τριετή απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για κατοικίες που επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση.

Η ισχύουσα ρύθμιση προβλέπει ότι τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν για μακροχρόνια μίσθωση κατοικίες οι οποίες πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις μπορούν να απαλλαγούν από τον φόρο εισοδήματος επί των μισθωμάτων για τρία χρόνια. Η προθεσμία για τη σύναψη των επιλέξιμων μισθώσεων έχει παραταθεί έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Το μέτρο σχεδιάστηκε ως κίνητρο για την επιστροφή κατοικιών που παρέμεναν κλειστές ή είχαν αξιοποιηθεί στη βραχυχρόνια μίσθωση στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης, με στόχο την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών και την αντιμετώπιση των πιέσεων στη στεγαστική αγορά.

Για τους ιδιοκτήτες, ωστόσο, το ζήτημα δεν είναι μόνο η ημερομηνία λήξης. Είναι και ο χρόνος που απαιτείται μέχρι να ολοκληρωθούν όλες οι απαραίτητες διαδικασίες.

Το δίλημμα της αναμονής

Παρά τα αιτήματα για νέα παράταση του κινήτρου και μετά το 2026, δεν υπάρχει μέχρι σήμερα βεβαιότητα ότι αυτή θα δοθεί.

Έτσι, όσοι διαθέτουν ακίνητο που μπορεί να ενταχθεί στη ρύθμιση βρίσκονται μπροστά σε ένα πρακτικό δίλημμα: να περιμένουν ενδεχόμενες αποφάσεις για το 2027 ή να κινηθούν μέσα στο 2026, ώστε να διασφαλίσουν το όφελος που προβλέπει σήμερα η νομοθεσία.

Η αναμονή μπορεί να αποδειχθεί χρήσιμη εφόσον υπάρξει νέα παράταση. Μπορεί όμως και να περιορίσει σημαντικά τον χρόνο που θα έχουν στη διάθεσή τους, ιδιαίτερα στην περίπτωση ακινήτων που χρειάζονται εργασίες, φορολογικό έλεγχο ή αρκετό χρόνο για να βρεθεί ο κατάλληλος μισθωτής.

Από την άλλη, η βιασύνη δεν είναι χωρίς ρίσκο. Ένα ακίνητο μπορεί να μισθωθεί εσπευσμένα χωρίς να έχει προηγηθεί ο απαραίτητος έλεγχος ως προς το εάν πληροί όλες τις προϋποθέσεις της ρύθμισης.

Πού βρίσκεται το φορολογικό «κλειδί»

Το κίνητρο αφορά φυσικά πρόσωπα και κατοικίες που επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις.

Με βάση το ισχύον πλαίσιο, η απαλλαγή αφορά εισόδημα από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών, ενώ για την επιλεξιμότητα εξετάζεται η προηγούμενη φορολογική χρήση του ακινήτου. Για κατοικίες που ήταν κενές, αυτό αποδεικνύεται μέσω των σχετικών δηλώσεων στην ΑΑΔΕ, ενώ για ακίνητα που είχαν διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση απαιτείται να προκύπτει η προηγούμενη χρήση τους από τα στοιχεία που έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση.

Το όριο των 120 τ.μ. εξακολουθεί να αποτελεί τη βάση της ρύθμισης, με τη νεότερη νομοθετική παρέμβαση να προβλέπει προσαύξηση κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο του μισθωτή πέραν των δύο.

Η απαλλαγή ξεκινά από τον μήνα κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης.

Οι κινήσεις που πρέπει να έχουν γίνει εγκαίρως

Το πρώτο βήμα για έναν ιδιοκτήτη είναι να ελέγξει εάν το ακίνητο πληροί τις φορολογικές προϋποθέσεις.

Αυτό σημαίνει έλεγχο του ιστορικού του ακινήτου στις δηλώσεις εισοδήματος και, ανάλογα με την περίπτωση, στο Ε2 και στα στοιχεία των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Εδώ η συμβολή λογιστή μπορεί να αποδειχθεί κρίσιμη, καθώς η απλή δήλωση ότι ένα ακίνητο ήταν «κλειστό» δεν αρκεί από μόνη της.

Ακολουθεί ο πρακτικός έλεγχος της κατοικίας.

Ένα ακίνητο που έχει παραμείνει κλειστό για χρόνια μπορεί να χρειάζεται:

• βάψιμο και γενικές εργασίες συντήρησης,
• επανασύνδεση ρεύματος ή ύδρευσης,
• ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εργασίες,
• έλεγχο θέρμανσης και κλιματισμού,
• επισκευές σε κουφώματα ή δάπεδα,
• ανακαίνιση μπάνιου ή κουζίνας,
• έκδοση ή επικαιροποίηση των απαραίτητων πιστοποιητικών,
• εργασίες ενεργειακής ή λειτουργικής αναβάθμισης.

Κάθε μία από αυτές τις διαδικασίες μπορεί να προσθέσει ημέρες ή και εβδομάδες στον σχεδιασμό. Στη συνέχεια ακολουθεί η αναζήτηση ενοικιαστή, η ανάρτηση αγγελίας ή η ανάθεση σε μεσίτη, οι επισκέψεις στο ακίνητο, η επιλογή του μισθωτή, η διαπραγμάτευση των όρων και η σύνταξη της σύμβασης.

Δεν αρκεί η συμφωνία με τον ενοικιαστή

Ένα κρίσιμο σημείο είναι ότι η συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή δεν αρκεί από μόνη της.

Η μίσθωση πρέπει να δηλωθεί ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ μέσω της εφαρμογής «Δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων», από την οποία υποβάλλονται οι δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης και παράγεται η σχετική απόδειξη υποβολής.

Επομένως, ούτε η προφορική συμφωνία, ούτε η υπογραφή ενός ιδιωτικού συμφωνητικού, ούτε η καταβολή προκαταβολής διασφαλίζουν από μόνες τους την αξιοποίηση της φοροαπαλλαγής.

Για τον λόγο αυτό, ιδιοκτήτες που θέλουν να αξιοποιήσουν το μέτρο δεν θα πρέπει να αφήσουν τη διαδικασία για τις τελευταίες ημέρες του Δεκεμβρίου. Ιδίως για ακίνητα που χρειάζονται εργασίες ή για περιπτώσεις στις οποίες υπάρχουν εκκρεμότητες στα φορολογικά στοιχεία, η προετοιμασία πρέπει να ξεκινήσει αρκετά νωρίτερα.

Πόσο είναι το όφελος

Το όφελος μπορεί να είναι σημαντικό, καθώς το εισόδημα από ακίνητη περιουσία υπάγεται σε αυτοτελή φορολογική κλίμακα.

Η απαλλαγή σημαίνει ότι, για το διάστημα που καλύπτεται από τη ρύθμιση, το εισόδημα από την επιλέξιμη μίσθωση δεν επιβαρύνεται με τον αντίστοιχο φόρο εισοδήματος από ακίνητα.

Το ακριβές ποσό που μπορεί να εξοικονομήσει ένας ιδιοκτήτης εξαρτάται από το ύψος του μισθώματος και τη συνολική φορολογική του εικόνα. Για έναν ιδιοκτήτη με υψηλό ετήσιο εισόδημα από ακίνητα, η εξοικονόμηση μπορεί να φτάσει σε σημαντικά ποσά μέσα στην τριετία.

Δεν πρόκειται, ωστόσο, για γενική απαλλαγή από όλες τις επιβαρύνσεις που συνδέονται με την κατοχή ενός ακινήτου. Η ρύθμιση αφορά τον φόρο εισοδήματος από τα συγκεκριμένα μισθώματα και δεν καταργεί, μεταξύ άλλων, τον ΕΝΦΙΑ ή τα λειτουργικά και λοιπά έξοδα που συνδέονται με την ιδιοκτησία και τη μίσθωση του ακινήτου.

Η κρίσιμη ημερομηνία

Με τα σημερινά δεδομένα, η 31η Δεκεμβρίου 2026 είναι η καταληκτική ημερομηνία για τις μισθώσεις που θέλουν να ενταχθούν στο ισχύον κίνητρο. Η νομοθεσία έχει ήδη παρατείνει την αρχική προθεσμία, η οποία αφορούσε συμβάσεις που θα συνάπτονταν έως το τέλος του 2025.

Το ζητούμενο πλέον για τους ιδιοκτήτες δεν είναι μόνο να γνωρίζουν την ημερομηνία. Είναι να υπολογίσουν τον χρόνο που απαιτείται για να φτάσουν μέχρι αυτήν.

Για ένα ακίνητο που είναι ήδη έτοιμο και μπορεί να μισθωθεί άμεσα, η διαδικασία μπορεί να είναι σχετικά σύντομη. Για ένα κλειστό ακίνητο που χρειάζεται εργασίες, φορολογικό έλεγχο, πιστοποιητικά και αναζήτηση ενοικιαστή, το περιθώριο ασφαλείας είναι σαφώς μικρότερο.

Και όσο πλησιάζει το τέλος του έτους χωρίς να έχει ξεκαθαρίσει εάν το κίνητρο θα συνεχιστεί και το 2027, τόσο μεγαλύτερο γίνεται το δίλημμα: αναμονή για μια πιθανή παράταση ή άμεση αξιοποίηση της φοροαπαλλαγής που είναι σήμερα δεδομένη.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• Η επένδυση του 1 εκατ. ευρώ που βάζει τη Μύκονο στον χάρτη της σοκολάτας
• ΑΑΔΕ: «Βροχή» τα λουκέτα και τα πρόστιμα σε Σαντορίνη και Νάξο – Παραβάσεις χιλιάδων ευρώ
• ΣτΕ: Γιατί ακυρώθηκαν οι άδειες λειτουργίας των 3 ιδιωτικών πανεπιστημίων