Διαιρεμένη η ευρωζώνη και στην αγορά στέγης – Ποιά η θέση της Ελλάδας

Η κρίση που χρέους που ταλάνισε την Ευρωζώνη από το 2010 και για αρκετά χρόνια αποτυπώνεται και στην αγορά στέγης της νομισματικής ένωσης.

Οι χώρες του Νότου, που βρέθηκε στο επίκεντρο της κρίσης και λύγισαν υπό το βάρος μεγάλων χρεών, είδαν τις αγορές τους να δέχονται ισχυρότατες πιέσεις και τις τιμές των ακινήτων να κάνουν βουτιά. Ωστόσο στην υπόλοιπη Ε.Ε. η εικόνα ήταν πολύ διαφορετική. Μάλιστα στα νεότερα μέλη της Ανατολικής και Κεντρικής Ευρώπης είχαμε εντυπωσιακούς ρυθμούς ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων.

Όπως προκύπτει από στοιχεία, που έδωσε στη δημοσιότητα η Eurostat από το 2010 έως το 2018, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 12% στη ζώνη του ευρώ και κατά 16% στην Ευρωπαϊκή Ένωση των 28 κρατών-μελών. Θεαματικές ήταν οι ανατιμήσεις στην Εσθονία (+83%), στη Λετονία (+61%), την Αυστρία (+56%), τη Σουηδία (+55%) και το Λουξεμβούργο (+50%).

Στον αντίποδα η μεγαλύτερη πτώση στο διάστημα αυτό κατεγράφη στην Ιταλία (-17%), την Ισπανία (-12%) και την Κύπρο (-8%). Στην Ελλάδα οι τιμές κατοικιών συρρικνώθηκαν επίσης δραστικά έως και το 2016, αλλά έκτοτε έχει αρχίσει η ανάκαμψη. Αυτή στηρίζεται ωστόσο σε μεγάλο βαθμό στα ξένα επενδυτικά κεφάλαια και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb.

Η ελληνική αγορά 

Το αποτέλεσμα είναι να έχουμε εκρηκτικές ανατιμήσεις στο κέντρο της Αθήνας και άλλα μεγάλα αστικά κέντρα, τόσο στις τιμές πώλησης όσο και εκείνες των ενοικίων, την ώρα που σε άλλες περιοχές η πτώση επιμένει.

Η αγορά των βραχυχρόνιων καθοδηγείται κατά βάση από τους επενδυτές, εγχώριους αλλά και αλλοδαπούς, κυρίως Ισραηλινούς, Κινέζους, Τούρκους, οι οποίοι αγόρασαν πλήθος ακινήτων στον Άγιο Κωνσταντίνο, την Πλατεία Βάθης, την Κυψέλη, την Πλατεία Αττικής σε τιμές από 600 έως 800 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Τα ακίνητα αυτά ανακαινίστηκαν και διατίθενται πλέον σε νέες τιμές.

Πρόσφατη έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος για την εικόνα του πρώτου τριμήνου ανέφερε ότι για να υπάρξει μία ευρύτερη ανάκαμψη στην αγορά κατοικιών, που δεν θα συνδέεται με τον τουρισμό και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, θα απαιτηθεί δυναμική οικονομική ανάπτυξη και επιστροφή της «όρεξης» για στεγαστικά δάνεια. Κάτι τέτοιο δεν διαφαίνεται ακόμη στον ορίζοντα.

Η εγχώρια ζήτηση, αμιγώς για χρήση πρώτης κατοικίας, δεν παρουσιάζει ακόμα σημαντική δυναμική, γεγονός το οποίο επιβεβαιώνεται και από τους χαμηλούς ρυθμούς αποκατάστασης της οικοδομικής δραστηριότητας για νέες κατοικίες, αλλά και χρηματοδότησης από τα πιστωτικά ιδρύματα για νέα στεγαστικά δάνεια.

Αξίζει να θυμίσουμε ότι η οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα άρχισε να επεκτείνεται ταχύτητα τα χρόνια που προηγήθηκαν των Ολυμπιακών Αγώνων του 2004 και έφτασε στο απόγειό της μία χρονιά μετά τους Αγώνες, το 2005. Σχεδόν 200.000 κατοικίες ολοκληρώθηκαν εκείνη τη χρονιά, ύστερα περίπου 120.000 αποπερατώσεις ετησίως το 2003 και το 2004. Το 2009 ο αριθμός είχε ήδη βυθιστεί στις 61.490, όπως συνέβη και με τις οικοδομικές άδειες. Από το 2004 έως το 2007 εκδίδονταν περίπου 70.000 έως 80.000 άδειες ετησίως, ενώ ο αριθμός των αδειών μειώθηκε σε 65.474 το 2008 και 56.205 το 2009.

Η βαθύτατη κρίση που ακολούθησε κράτησε την αγορά σε καθίζηση έως και το 2017. Σε παλαιότερη έκθεσή της η PwC τόνιζε πως η ελληνική αγορά κατοικιών αποτελεί πλέον outlier των ευρωπαϊκών αγορών, παρουσιάζοντας πτώση των τιμών κατοικιών κατά 30% την περίοδο 2010-2015. Ενώ οι τιμές κατοικιών στην Ισπανία και την Ιταλία φαίνεται να έχουν προσαρμοστεί στα οικονομικά δεδομένα των χωρών, στην Ελλάδα έγιναν ελαφρά φθηνότερες σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα.

Τόνιζε δε ότι για να επιστρέψει η αγορά κατοικίας στα επίπεδα του 2002-2008, απαιτείται πραγματική ανάπτυξη τουλάχιστον 3,5% ετησίως για πολύ μακρά χρονική περίοδο, αλλά και μείωση της φορολογίας των ακινήτων.