Γιατί η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα επιμένει, παρά το μεγάλο απόθεμα κατοικιών

• Το ΔΝΤ εκτιμά ότι το πρόβλημα στην Ελλάδα δεν είναι η έλλειψη κατοικιών, αλλά οι στρεβλώσεις της αγοράς και η περιορισμένη αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος.
• Από το 2017 οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά περίπου 85%, έναντι αύξησης 47% του διαθέσιμου εισοδήματος.
• Το ΔΝΤ προτείνει ανακαινίσεις, αξιοποίηση κενών ακινήτων, ταχύτερες αδειοδοτήσεις και ενίσχυση της κοινωνικής και προσιτής κατοικίας.

Η Ελλάδα διαθέτει ένα από τα μεγαλύτερα αποθέματα κατοικιών ανά κάτοικο στην Ευρώπη και εξακολουθεί να καταγράφει υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης. Παρ’ όλα αυτά, η εύρεση μιας οικονομικά προσιτής κατοικίας, είτε για αγορά είτε για ενοικίαση, εξελίσσεται σε μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις για τα ελληνικά νοικοκυριά.

Το παράδοξο αυτό επιχειρεί να εξηγήσει νέα έκθεση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ), σύμφωνα με την οποία η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν οφείλεται στην έλλειψη κατοικιών, αλλά στις διαρθρωτικές αδυναμίες της αγοράς, που περιορίζουν τη διαθεσιμότητα προσιτής στέγης και διατηρούν υψηλές τις τιμές.

Η έκθεση αναλύει τους παράγοντες που διαμορφώνουν σήμερα την ελληνική αγορά κατοικίας, από την πορεία των τιμών και των ενοικίων μέχρι τη δομή του οικιστικού αποθέματος, τον ρόλο των βραχυχρόνιων μισθώσεων και την αποτελεσματικότητα των πολιτικών που εφαρμόζονται τα τελευταία χρόνια. Παράλληλα, προτείνει μια σειρά παρεμβάσεων με στόχο την αύξηση της προσφοράς και τη βελτίωση της προσιτότητας της κατοικίας.

Το στεγαστικό «παράδοξο» της Ελλάδας

Το βασικό συμπέρασμα της έκθεσης είναι ότι η χώρα αντιμετωπίζει περισσότερο προβλημα αξιοποίησης του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος, παρά πραγματική έλλειψη κατοικιών.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του ΔΝΤ, περίπου 35% των κατοικιών δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, ενώ σχεδόν το ένα τρίτο αυτών, δηλαδή περίπου το 12%-13% του συνολικού οικιστικού αποθέματος, παραμένει κενό. Τα περισσότερα από αυτά τα ακίνητα είναι παλαιά, ενεργειακά μη αποδοτικά και απαιτούν σημαντικές επενδύσεις για να επανέλθουν στην αγορά. Παράλληλα, η αξιοποίησή τους εμποδίζεται από το υψηλό κόστος ανακαίνισης, τις πολυϊδιοκτησίες, τις πολεοδομικές εκκρεμότητες και διάφορα νομικά εμπόδια.

Την ίδια στιγμή, η ζήτηση συγκεντρώνεται σε συγκεκριμένες περιοχές και κατηγορίες ακινήτων. Η ενίσχυση της επενδυτικής δραστηριότητας, η αυξημένη ζήτηση από το εξωτερικό, η στροφή σε μικρότερες κατοικίες και η πληθυσμιακή συγκέντρωση στα μεγάλα αστικά κέντρα έχουν δημιουργήσει σημαντικές ανισορροπίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.

Οι τιμές αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα

Η ανισορροπία αυτή αποτυπώνεται στην πορεία των τιμών. Από το 2017 μέχρι σήμερα οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί σωρευτικά κατά περίπου 85%, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα ανά κάτοικο ενισχύθηκε κατά περίπου 47%. Το μεγαλύτερο μέρος της αύξησης σημειώθηκε μετά την πανδημία, όταν η αγορά κατοικίας επιτάχυνε σημαντικά την ανοδική της πορεία.

Παρότι το ΔΝΤ εκτιμά ότι η αγορά δεν παρουσιάζει ακόμη έντονα χαρακτηριστικά υπερτίμησης, υπογραμμίζει ότι η πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση έχει γίνει αισθητά δυσκολότερη. Η άνοδος των επιτοκίων, σε συνδυασμό με τα περιορισμένα επίπεδα αποταμίευσης και τα αυστηρά τραπεζικά κριτήρια, δυσχεραίνουν σημαντικά την πρόσβαση στη στεγαστική πίστη.

Οι υπολογισμοί της έκθεσης δείχνουν ότι ένα μέσο ελληνικό νοικοκυριό υπολείπεται κατά 7%-17% του απαιτούμενου εισοδήματος για τη λήψη στεγαστικού δανείου. Ακόμη όμως και όταν πληροί τα εισοδηματικά κριτήρια, η συγκέντρωση της απαιτούμενης προκαταβολής μπορεί να απαιτήσει έως και 24 χρόνια αποταμίευσης, γεγονός που καθιστά την αγορά κατοικίας ιδιαίτερα δύσκολη, κυρίως για τους νεότερους.

Η πίεση μεταφέρεται στα ενοίκια

Η εικόνα δεν είναι καλύτερη για όσους αναζητούν κατοικία προς ενοικίαση. Η έκθεση διαπιστώνει ότι οι ζητούμενες τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται, ιδιαίτερα στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, με αποτέλεσμα το στεγαστικό κόστος να απορροφά ολοένα μεγαλύτερο μέρος του διαθέσιμου εισοδήματος.

Σήμερα, περίπου δύο στα πέντε ελληνικά νοικοκυριά δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στεγαστικές ανάγκες, ενώ ένα ακόμη 20% βρίσκεται πολύ κοντά σε αυτό το όριο. Η εξέλιξη αυτή, σύμφωνα με το ΔΝΤ, έχει ήδη κοινωνικές επιπτώσεις, καθώς περισσότεροι νέοι καθυστερούν να φύγουν από το πατρικό τους σπίτι, αυξάνονται τα φαινόμενα συγκατοίκησης και επιβαρύνεται η οικονομική θέση των νοικοκυριών.

Airbnb και επενδυτική ζήτηση

Η έκθεση εξετάζει και τον ρόλο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, σημειώνοντας ότι οι σχετικές καταχωρίσεις αυξήθηκαν κατά περίπου 240% μεταξύ 2017 και 2024. Το ΔΝΤ εκτιμά ότι η εξάπλωση των πλατφορμών τύπου Airbnb έχει περιορίσει τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση σε περιοχές υψηλής τουριστικής ζήτησης, χωρίς ωστόσο να αποτελεί τη μοναδική αιτία της στεγαστικής κρίσης.

Καθοριστικό ρόλο εξακολουθούν να διαδραματίζουν η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα μετά την πολυετή κρίση, η παλαιότητα του κτιριακού αποθέματος, οι καθυστερήσεις στην αξιοποίηση κενών ακινήτων και η δυσκολία προσαρμογής της προσφοράς στις νέες ανάγκες της αγοράς.

Οι παρεμβάσεις που προτείνει το ΔΝΤ

Η βασική σύσταση του Ταμείου είναι ότι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης δεν μπορεί να βασιστεί αποκλειστικά σε μέτρα ενίσχυσης της ζήτησης, καθώς υπάρχει ο κίνδυνος αυτά να οδηγήσουν σε περαιτέρω αύξηση των τιμών.

Αντίθετα, προκρίνει πολιτικές που αυξάνουν την πραγματική προσφορά κατοικιών, όπως η επέκταση των προγραμμάτων ανακαίνισης, η δημιουργία κινήτρων αλλά και αντικινήτρων για την αξιοποίηση των κενών ακινήτων, η επίλυση ζητημάτων πολυϊδιοκτησίας, η επιτάχυνση των αδειοδοτήσεων, η αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας των περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και η ενίσχυση της κοινωνικής και προσιτής κατοικίας μέσω συνεργασιών δημόσιου και ιδιωτικού τομέα.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• ΟΗΕ: Το σοκ σε ενέργεια και λιπάσματα από τον πόλεμο στο Ιράν απειλεί με πείνα εκατομμύρια ανθρώπους
• AKTOR: Η στρατηγική της προληπτικής θωράκισης και οι άμεσες προτεραιότητες του ομίλου
• Ο «άλλος Κούσνερ»: Ποιος είναι ο δισεκατομμυριούχος που θέλει το 20% του Μουντιάλ
• Ιαπωνία: Στους 18 οι νεκροί από τον ισχυρό σεισμό – Αγώνας δρόμου για τον εντοπισμό επιζώντων