Moody’s: Τι τροφοδοτεί το ράλι των ακινήτων στην Ελλάδα και πότε αναμένεται να επιβραδυνθεί
- Οι τιμές των κατοικιών βρίσκονται σε ιστορικά υψηλά και από το 2022 αυξάνονται ταχύτερα από τον μέσο όρο της Ευρωζώνης.
- Ξένες επενδύσεις, τουρισμός, Χρυσή Βίζα και κρατικά στεγαστικά προγράμματα στηρίζουν τη ζήτηση, την ώρα που η προσφορά παραμένει περιορισμένη.
- Η Moody’s αναμένει ηπιότερες αυξήσεις λόγω του δημογραφικού, αλλά προειδοποιεί ότι τα χαμηλά εισοδήματα και οι περιορισμένες αποταμιεύσεις αφήνουν τα νοικοκυριά εκτεθειμένα.
Σε ιστορικά υψηλά έχουν φτάσει οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα, έπειτα από έξι συναπτά έτη ανόδου, σύμφωνα με νέα ανάλυση της Moody’s. Το παρατεταμένο ράλι επιβεβαιώνει τη δυναμική της αγοράς ακινήτων, έχει όμως επιδεινώσει σημαντικά την οικονομική προσιτότητα της στέγης.
Ο οίκος επισημαίνει ότι από το 2022 οι τιμές των ελληνικών κατοικιών αυξάνονται ταχύτερα από τον μέσο όρο της Ευρωζώνης. Ο ετήσιος ρυθμός ανόδου ξεπέρασε το 15% το 2023, με την Αθήνα να βρίσκεται στο επίκεντρο των ανατιμήσεων και τις τιμές να υπερβαίνουν το 2024 τα υψηλά επίπεδα που είχαν καταγραφεί πριν από την οικονομική κρίση.
Η άνοδος συνεχίζεται, αν και με ηπιότερο ρυθμό. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% σε ετήσια βάση το πρώτο τρίμηνο του 2026, έπειτα από μέση άνοδο 8,1% το 2025.
Το χάσμα τιμών και εισοδημάτων
Η ισχυρή άνοδος των ακινήτων δεν συνοδεύτηκε από αντίστοιχη βελτίωση των εισοδημάτων. Όπως διαπιστώνει η Moody’s, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών ανακάμπτουν σταθερά από το χαμηλό του 2017, ενώ τα εισοδήματα των νοικοκυριών αυξήθηκαν πολύ πιο αργά κατά την τελευταία οκταετία.
Ως αποτέλεσμα, ο δείκτης τιμών κατοικιών προς εισόδημα έχει ξεπεράσει τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο του. Αυτό υποδηλώνει ένα σημαντικό και συνεχώς διευρυνόμενο χάσμα προσιτότητας: η αγορά κατοικίας απαιτεί πλέον πολύ μεγαλύτερο μέρος του διαθέσιμου εισοδήματος σε σχέση με το παρελθόν.
Με άλλα λόγια, η ισχυρή εικόνα της αγοράς ακινήτων δεν συνεπάγεται ότι η απόκτηση στέγης έχει γίνει ευκολότερη. Για μεγάλο μέρος των ελληνικών νοικοκυριών συμβαίνει ακριβώς το αντίθετο.
Οι παράγοντες πίσω από το ράλι
Καθοριστικό ρόλο στη ζήτηση εξακολουθούν να διαδραματίζουν οι άμεσες ξένες επενδύσεις, οι οποίες αυξάνονται σταθερά και αντιπροσωπεύουν σημαντικό μέρος των συνολικών επενδύσεων στην ελληνική αγορά ακινήτων.
Η Moody’s ξεχωρίζει επίσης την ισχυρή τουριστική δραστηριότητα, τις αγορές από ξένους επενδυτές μέσω του προγράμματος Χρυσή Βίζα και τα κρατικά υποστηριζόμενα στεγαστικά δάνεια για νέους αγοραστές.
Το πρόγραμμα «Σπίτι Μου» έδωσε προσωρινή ώθηση τόσο στη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια όσο και στις αγοραπωλησίες κατοικιών. Η πρόσθετη αυτή ζήτηση εκδηλώθηκε, όμως, σε μια αγορά όπου η προσφορά παραμένει περιορισμένη, ενισχύοντας περαιτέρω τις πιέσεις στις τιμές.
Η έκδοση οικοδομικών αδειών εξακολουθεί να βρίσκεται αισθητά χαμηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα, γεγονός που περιορίζει την ταχύτητα με την οποία μπορούν να προστεθούν νέα ακίνητα στο διαθέσιμο απόθεμα.
Το δημογραφικό ως «φρένο»
Παρά τη χαμηλή προσφορά, η Moody’s εκτιμά ότι το σημερινό ισχυρό momentum δεν θα διατηρηθεί με την ίδια ένταση σε βάθος χρόνου.
Οι δυσμενείς δημογραφικές τάσεις της Ελλάδας αναμένεται να περιορίσουν σταδιακά τη μακροπρόθεσμη ζήτηση για κατοικίες. Εφόσον η εκτίμηση αυτή επιβεβαιωθεί, οι αυξήσεις των τιμών θα μπορούσαν να μετριαστούν τα επόμενα χρόνια.
Το δημογραφικό ενδέχεται, επομένως, να λειτουργήσει ως εξισορροπητικός παράγοντας απέναντι στη χαμηλή προσφορά, στις ξένες επενδύσεις και στην ανάκαμψη της στεγαστικής πίστης.
«Ξυπνά» ξανά η στεγαστική πίστη
Μετά την αδυναμία της περιόδου 2023-2024, όταν οι αυξήσεις των επιτοκίων της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας περιόρισαν τη ζήτηση, η αγορά στεγαστικών δανείων ανακτά δυναμική.
Η αποκλιμάκωση του κόστους δανεισμού οδήγησε σε απότομη αύξηση των νέων στεγαστικών χορηγήσεων, οι οποίες έφτασαν σε υψηλά επίπεδα το 2025 και στις αρχές του 2026.
Παράλληλα, η υποχώρηση του πληθωρισμού και η βελτίωση των συνθηκών στην αγορά εργασίας ενισχύουν την ικανότητα των δανειοληπτών να εξυπηρετούν τις υποχρεώσεις τους. Η ανεργία βρίσκεται κοντά σε ιστορικά χαμηλά, ενώ τα ελληνικά νοικοκυριά έχουν μειώσει σημαντικά τον δανεισμό τους. Ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος, το χρέος τους βρίσκεται πλέον κάτω από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Οι εξελίξεις αυτές λειτουργούν θετικά για την ποιότητα των στεγαστικών χαρτοφυλακίων και περιορίζουν τον κίνδυνο σημαντικής επιδείνωσης των αποπληρωμών.
Τα μικρά οικονομικά «μαξιλάρια»
Η Moody’s εντοπίζει, ωστόσο, μια επίμονη αδυναμία. Τα ελληνικά νοικοκυριά εξακολουθούν να διαθέτουν χαμηλότερα εισοδήματα και μικρότερες αποταμιεύσεις σε σύγκριση με τα ευρωπαϊκά δεδομένα.
Επομένως, παρά τη μείωση του χρέους και τη βελτίωση της απασχόλησης, τα περιθώρια απορρόφησης ενός νέου οικονομικού κραδασμού παραμένουν περιορισμένα. Μια υποχώρηση των εισοδημάτων, μια νέα αύξηση του κόστους ζωής ή η επιστροφή ισχυρών πληθωριστικών πιέσεων θα μπορούσαν να δοκιμάσουν εκ νέου την ανθεκτικότητα των νοικοκυριών.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:
- Eurostat: Η ΕΕ έχασε εμπορικό πλεόνασμα 89 δισ. ευρώ – Τα δύο μεγάλα «αγκάθια»
- Οι κερδισμένοι και οι χαμένοι του τουρισμού το δεύτερο τρίμηνο
- Fitch: Το «κλειδί» πίσω από τις τρεις αναβαθμίσεις της Ελλάδας και το… μάθημα για το χρέος
