Στέγαση: Τα 11 μέτρα για φθηνότερο σπίτι – Επιδότηση έως 95%, νέο «Σπίτι μου ΙΙΙ» και αλλαγές στα ενοίκια

• Επιδοτήσεις ανακαίνισης από 70% έως 95% προβλέπει το νέο πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας», με ενίσχυση έως 36.000 ευρώ για εργασίες και πρόσθετη χρηματοδότηση έως 2.500 ευρώ για υποστηρικτικές υπηρεσίες.
• Το «Σπίτι μου ΙΙΙ», ύψους 2 δισ. ευρώ, προγραμματίζεται για τις αρχές του 2027, με χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια έως 230.000 ευρώ και διευρυμένα ηλικιακά και εισοδηματικά κριτήρια.
• Φοροελαφρύνσεις, επιστροφή ενοικίου και περιορισμοί στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις συμπληρώνουν τις παρεμβάσεις, με στόχο την αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών και τη στήριξη των νοικοκυριών.

Ένα ευρύ πακέτο 11 στεγαστικών και φορολογικών παρεμβάσεων προωθεί η κυβέρνηση, επιχειρώντας να αντιμετωπίσει την αυξανόμενη δυσκολία πρόσβασης σε προσιτή κατοικία.

Στο επίκεντρο βρίσκονται η αξιοποίηση των κλειστών ακινήτων, η ενίσχυση της μακροχρόνιας μίσθωσης, η επιδότηση ανακαινίσεων και η διεύρυνση των στεγαστικών δανείων με ευνοϊκούς όρους.

Παράλληλα, ο σχεδιασμός περιλαμβάνει νέες κοινωνικές κατοικίες, φορολογικές ελαφρύνσεις για ιδιοκτήτες και παρεμβάσεις στις αγορές ακινήτων από επενδυτές του εξωτερικού.

Οι αλλαγές δεν ενεργοποιούνται όλες ταυτόχρονα. Ορισμένα μέτρα βρίσκονται ήδη σε στάδιο εφαρμογής ή προετοιμασίας, ενώ άλλα προβλέπεται να ξεκινήσουν από το 2027 ή να ενταχθούν στο πολυνομοσχέδιο που αναμένεται να συζητηθεί στη Βουλή τον Νοέμβριο.

Για ενοικιαστές, ιδιοκτήτες και ενδιαφερόμενους αγοραστές, κρίσιμη σημασία έχουν οι προϋποθέσεις ένταξης, οι προθεσμίες και το πραγματικό όφελος κάθε παρέμβασης.

Τα τρία μέτρα για να επιστρέψουν περισσότερες κατοικίες στην αγορά

1. «Ανακαίνιση Κατοικίας»: Επιδότηση έως 95% και 36.000 ευρώ

Μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις είναι το νέο πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας», συνολικού προϋπολογισμού 500 εκατ. ευρώ, που χρηματοδοτείται μέσω του ΕΣΠΑ 2021–2027.

Ο Οδηγός Εφαρμογής δημοσιεύθηκε στις 20 Οκτωβρίου 2026 και προβλέπει επιχορήγηση για εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης παλαιών κατοικιών.

Τα βασικά ποσοστά ενίσχυσης διαμορφώνονται από 70% έως 80%, ανάλογα με την εισοδηματική κατηγορία του δικαιούχου. Με τις προβλεπόμενες προσαυξήσεις μπορούν να φτάσουν έως 85% ή 95%.

Η επιχορήγηση για εργασίες μπορεί να ανέλθει έως 36.000 ευρώ ανά κατοικία, ενώ προβλέπεται πρόσθετη χρηματοδότηση έως 2.500 ευρώ για υποστηρικτικές υπηρεσίες, όπως τεχνικές μελέτες και ενεργειακά πιστοποιητικά.

Προτεραιότητα θα δοθεί στις κατοικίες που παραμένουν κλειστές, ώστε να επιστρέψουν σε χρήση, είτε ως κύριες κατοικίες είτε μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης.

Οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να γνωρίζουν ότι η πλατφόρμα αιτήσεων χρηματοδότησης δεν έχει ακόμη ανοίξει.

Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, έχουν ήδη εκδοθεί περίπου 94.000 βεβαιώσεις επιλεξιμότητας, από τις οποίες 14.000 αφορούν κλειστά ακίνητα και 80.000 κατοικίες που χρησιμοποιούνται ήδη.

Η βεβαίωση επιλεξιμότητας, ωστόσο, δεν ισοδυναμεί με έγκριση χρηματοδότησης.

2. Αφορολόγητα ενοίκια για 36 μήνες σε κλειστές κατοικίες

Σημαντικό φορολογικό κίνητρο προβλέπεται για ιδιοκτήτες που αποφασίζουν να διαθέσουν στην αγορά κατοικίες οι οποίες παρέμεναν κλειστές ή είχαν χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνια μίσθωση.

Ο σχεδιασμός προβλέπει παράταση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027 της απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος στα ενοίκια για τους πρώτους 36 μήνες επιλέξιμης μακροχρόνιας μίσθωσης.

Το μέτρο αφορά, κατά κανόνα, κατοικίες επιφάνειας έως 120 τ.μ., με προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο παιδί του ενοικιαστή πέραν των δύο.

Για την ένταξη απαιτείται, μεταξύ άλλων, το ακίνητο να πληροί συγκεκριμένες προϋποθέσεις προηγούμενης χρήσης και η μίσθωση να έχει συνήθως διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών.

Ειδική πρόβλεψη υπάρχει για μισθώσεις διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών σε κατηγορίες εργαζομένων του Δημοσίου, όπως γιατροί, νοσηλευτές, εκπαιδευτικοί και ένστολοι.

Η παράταση περιλαμβάνεται στις νομοθετικές παρεμβάσεις που προωθούνται προς ψήφιση και δεν αποτελεί γενική απαλλαγή για οποιονδήποτε ιδιοκτήτη εκμισθώνει κατοικία.

3. Νέοι περιορισμοί στα Airbnb σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη

Στο πλαίσιο της προσπάθειας περιορισμού της στεγαστικής πίεσης, προβλέπεται η συνέχιση του περιορισμού νέων εγγραφών ακινήτων στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και το 2027.

Η παρέμβαση αφορά τα τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας όπου εφαρμόζονται ήδη περιορισμοί, καθώς και το πρώτο δημοτικό διαμέρισμα της Θεσσαλονίκης.

Στόχος είναι να περιοριστεί η περαιτέρω μεταφορά κατοικιών από τη μακροχρόνια στη βραχυχρόνια μίσθωση, ιδιαίτερα σε περιοχές με αυξημένη ζήτηση.

Το μέτρο αφορά νέες καταχωρίσεις στις συγκεκριμένες περιοχές και δεν συνιστά γενική απαγόρευση λειτουργίας όλων των υφιστάμενων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Τρία νέα στεγαστικά εργαλεία από το 2027

4. «Σπίτι μου ΙΙΙ»: Δάνεια έως 230.000 ευρώ και δικαιούχοι έως 55 ετών

Στις αρχές του 2027 προγραμματίζεται να ξεκινήσει το νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙΙ», συνολικού ύψους 2 δισ. ευρώ.

Το πρόγραμμα θα υλοποιηθεί μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας και θα προσφέρει χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια για την αγορά πρώτης κατοικίας.

Σε σχέση με το «Σπίτι μου ΙΙ», ο σχεδιασμός προβλέπει σημαντικές διευρύνσεις:

Παράλληλα, προβλέπεται αύξηση των εισοδηματικών ορίων για οικογένειες με παιδιά, καθώς και μεγαλύτερα επιλέξιμα ακίνητα για πολύτεκνες οικογένειες.

Η διεύρυνση των κριτηρίων αποσκοπεί στην ένταξη περισσότερων νοικοκυριών που δυσκολεύονται να αποκτήσουν πρώτη κατοικία με τους συνήθεις όρους χρηματοδότησης.

Πάντως, οι αιτήσεις δεν έχουν ξεκινήσει και η τελική ένταξη θα εξαρτάται από τους επίσημους όρους και την πιστοληπτική αξιολόγηση.

5. Σχεδόν 2.800 κοινωνικές κατοικίες από δημόσια ακίνητα

Ο κυβερνητικός σχεδιασμός περιλαμβάνει την κατασκευή και διάθεση νέων κατοικιών μέσω αξιοποίησης δημόσιας περιουσίας.

Προβλέπεται η δημιουργία 2.350 ενεργειακά αποδοτικών κατοικιών σε τέσσερα ανενεργά στρατόπεδα, με προϋπολογισμό 435 εκατ. ευρώ.

Επιπλέον, σχεδιάζεται η δημιουργία περίπου 450 κατοικιών μέσα από την ανακαίνιση δημόσιων κτιρίων.

Παράλληλα, προωθείται η λεγόμενη κοινωνική αντιπαροχή, με αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων για τη δημιουργία κατοικιών που θα διατίθενται με κοινωνικά και εισοδηματικά κριτήρια.

Στην πρώτη φάση εξετάζεται η αξιοποίηση οκτώ ακινήτων.

Οι κατοικίες αυτές βρίσκονται σε στάδιο σχεδιασμού και ανάπτυξης και δεν έχουν ακόμη παραδοθεί σε δικαιούχους.

6. Φορολογικά κίνητρα για κατασκευή κατοικιών προς ενοικίαση

Νέα παρέμβαση σχεδιάζεται και για την ενίσχυση των επενδύσεων σε κατοικίες που θα προορίζονται εξαρχής για μακροχρόνια μίσθωση.

Πρόκειται για το μοντέλο build to rent, στο οποίο οι κατοικίες κατασκευάζονται με βασικό σκοπό την ενοικίασή τους και όχι την άμεση πώληση.

Ο σχεδιασμός προβλέπει φορολογικά κίνητρα προς κατασκευαστές και επενδυτές, με στόχο την προσθήκη νέων ακινήτων στην αγορά ενοικίασης.

Ωστόσο, δεν έχουν εξειδικευτεί ακόμη το ύψος των κινήτρων, οι προϋποθέσεις ένταξης και η ημερομηνία έναρξης.

Πέντε μέτρα για ενοικιαστές, ιδιοκτήτες και αγοραστές

7. Επιστροφή ενοικίου στα τέλη Νοεμβρίου

Στις 30 Νοεμβρίου 2026 προβλέπεται η καταβολή της επιστροφής ενοικίου για επιλέξιμες δαπάνες στέγασης του φορολογικού έτους 2025.

Το μέτρο απευθύνεται σε νοικοκυριά που πληρούν τις προβλεπόμενες εισοδηματικές και περιουσιακές προϋποθέσεις.

Στον νέο σχεδιασμό προβλέπεται επίσης διπλή επιστροφή ενοικίου για επιλέξιμους γιατρούς, νοσηλευτές και εκπαιδευτικούς που υπηρετούν στην περιφέρεια.

Η ενίσχυση έχει στόχο την κάλυψη μέρους του στεγαστικού κόστους, ιδιαίτερα για νοικοκυριά και εργαζομένους που αντιμετωπίζουν υψηλά ενοίκια.

Η καταβολή δεν αφορά αυτομάτως όλους τους ενοικιαστές, αλλά όσους πληρούν τα ισχύοντα κριτήρια.

8. Νέος φορολογικός συντελεστής 25% στα εισοδήματα από ενοίκια

Για τα εισοδήματα από ακίνητα του φορολογικού έτους 2026 προβλέπεται νέος ενδιάμεσος συντελεστής 25% στο τμήμα του ετήσιου εισοδήματος από 12.000 έως 24.000 ευρώ.

Η αλλαγή μειώνει τη φορολογική επιβάρυνση στο συγκεκριμένο εισοδηματικό κλιμάκιο σε σχέση με τον προηγούμενο συντελεστή 35%.

Η παρέμβαση αφορά ιδιοκτήτες που εισπράττουν ενοίκια και επιδιώκει να δημιουργήσει πρόσθετα κίνητρα για τη διάθεση κατοικιών στην αγορά.

Ωστόσο, η φορολογική ελάφρυνση δεν συνεπάγεται υποχρεωτική μείωση του μισθώματος που καταβάλλει ο ενοικιαστής.

9. Κατάργηση ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε περισσότερους μικρούς οικισμούς

Από το 2027 προβλέπεται επέκταση της απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ για επιλέξιμες κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς.

Το πληθυσμιακό όριο διευρύνεται στους 2.000 κατοίκους και στους 2.200 κατοίκους για τη Δυτική Μακεδονία.

Η ρύθμιση αφορά φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα και κατοικίες που πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια, μεταξύ των οποίων όριο φορολογητέας αξίας πλήρους κυριότητας έως 400.000 ευρώ.

Δεν εφαρμόζεται στο σύνολο της ακίνητης περιουσίας κάθε ιδιοκτήτη, αλλά στις κατοικίες που καλύπτονται από τις προϋποθέσεις της ρύθμισης.

Προβλέπονται επίσης γεωγραφικές εξαιρέσεις, όπως για την Αττική, με ειδική αντιμετώπιση της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων.

10. Παρατάσεις φοροελαφρύνσεων για ανακαινίσεις και νέες οικοδομές

Έως το τέλος του 2027 προβλέπεται να παραταθούν φορολογικές ρυθμίσεις που συνδέονται με την αγορά και την αναβάθμιση ακινήτων.

Σε αυτές περιλαμβάνονται η μείωση φόρου για επιλέξιμες δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων, η αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και η αναστολή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις.

Κατά τη διάρκεια της αναστολής ΦΠΑ, όπου εφαρμόζεται η σχετική διαδικασία, στις μεταβιβάσεις επιβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης 3% αντί του ΦΠΑ.

Οι συγκεκριμένες παρατάσεις περιλαμβάνονται στον νομοθετικό σχεδιασμό και η οριστική εφαρμογή τους εξαρτάται από την ψήφιση των σχετικών διατάξεων.

11. Φόρος μεταβίβασης 15% για ορισμένους αγοραστές του εξωτερικού

Στο πακέτο παρεμβάσεων περιλαμβάνεται και πρόταση αύξησης του φόρου μεταβίβασης κατοικιών για συγκεκριμένη κατηγορία αγοραστών από το εξωτερικό.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, από την 1η Ιουλίου 2027 ο συντελεστής θα αυξηθεί από 3% σε 15% για αγορές κατοικιών από φυσικά πρόσωπα που δεν είναι φορολογικοί κάτοικοι χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου (ΕΟΧ).

Στόχος της παρέμβασης είναι να περιοριστεί η επενδυτική πίεση σε συγκεκριμένες κατηγορίες κατοικιών, σε μια περίοδο έντονης στεγαστικής δυσκολίας.

Βασικό κριτήριο, σύμφωνα με την προτεινόμενη ρύθμιση, είναι η φορολογική κατοικία και όχι η υπηκοότητα του αγοραστή.

Το μέτρο βρίσκεται σε στάδιο νομοθετικού σχεδιασμού και δεν αποτελεί ισχύον φορολογικό συντελεστή για τις σημερινές συναλλαγές.

Ποιοι μπορούν να ωφεληθούν περισσότερο

Το νέο πακέτο αφορά διαφορετικές κατηγορίες νοικοκυριών και ιδιοκτητών.

Για όσους διαθέτουν παλαιές ή κλειστές κατοικίες, το πρόγραμμα ανακαίνισης και η φοροαπαλλαγή στα ενοίκια μπορούν να προσφέρουν κίνητρο αξιοποίησης των ακινήτων τους.

Για τους υποψήφιους αγοραστές πρώτης κατοικίας, το «Σπίτι μου ΙΙΙ» διευρύνει, βάσει σχεδιασμού, τη δυνατότητα πρόσβασης σε στεγαστική χρηματοδότηση.

Οι ενοικιαστές μπορούν να επωφεληθούν από την επιστροφή ενοικίου, εφόσον πληρούν τα αντίστοιχα κριτήρια, ενώ οι αλλαγές στη φορολογία επιδιώκουν να ενισχύσουν τη διάθεση ακινήτων με μακροχρόνιες μισθώσεις.

Παράλληλα, η δημιουργία νέων κοινωνικών κατοικιών και τα κίνητρα για κατασκευή κατοικιών προς ενοικίαση στοχεύουν στην αύξηση της προσφοράς σε βάθος χρόνου.

Θα μειωθούν τελικά τα ενοίκια;

Η αποτελεσματικότητα των παρεμβάσεων θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από το πόσες επιπλέον κατοικίες θα επιστρέψουν πραγματικά στην αγορά.

Τα προγράμματα επιδότησης μπορούν να μειώσουν το οικονομικό βάρος για επιλέξιμα νοικοκυριά, αλλά δεν οδηγούν αυτομάτως σε γενικευμένη πτώση των ενοικίων ή των τιμών πώλησης.

Η περιορισμένη προσφορά κατοικιών, το αυξημένο κόστος κατασκευής και η συγκέντρωση της ζήτησης σε μεγάλα αστικά κέντρα εξακολουθούν να αποτελούν σημαντικές προκλήσεις.

Για τον λόγο αυτό, ιδιαίτερη σημασία θα έχει η ταχύτητα εφαρμογής των προγραμμάτων, η ενεργοποίηση των κλειστών ακινήτων και η δημιουργία νέων κατοικιών.

Το στοίχημα της στεγαστικής πολιτικής δεν είναι μόνο να προσφέρει περισσότερες επιδοτήσεις, αλλά να αυξήσει ουσιαστικά τον αριθμό των διαθέσιμων και οικονομικά προσιτών κατοικιών.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• Καιρός: Έρχονται βροχές και καταιγίδες από την Κυριακή – Ποιες περιοχές θα επηρεαστούν
• Γιατί τα Data Centers είναι No 1 πολεμικοί στόχοι: Η νέα απειλή που πυροδοτεί παγκόσμιο εφιάλτη
• Καύσιμα: Γιατί η αποκλιμάκωση στις τιμές μπορεί να αργήσει έως το 2027