Στεγαστική κρίση: Ποιο είναι το κλειδί για περισσότερα σπίτια και χαμηλότερες τιμές

Η συζήτηση για το στεγαστικό στην Ελλάδα συνήθως επικεντρώνεται στην έλλειψη νέων κατοικιών και στην εκρηκτική άνοδο των ενοικίων. Ωστόσο, πίσω από τις πιέσεις που δέχονται τα νοικοκυριά κρύβεται και ένα λιγότερο προβεβλημένο αλλά καίριο ζήτημα: χιλιάδες κατοικίες παραμένουν κενές ή υπο-αξιοποιούνται, την ώρα που η ζήτηση για στέγη αυξάνεται και η πρόσβαση σε προσιτή κατοικία γίνεται ολοένα δυσκολότερη.

Σε αυτό ακριβώς το ζήτημα εστιάζει νέα μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, η οποία υποστηρίζει ότι ένα σημαντικό μέρος της λύσης μπορεί να βρίσκεται ήδη μπροστά μας: στα σπίτια που σήμερα παραμένουν εκτός αγοράς.

Σύμφωνα με τη μελέτη, η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης δεν προϋποθέτει μόνο περισσότερες κατασκευές, αλλά και καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος. Προς αυτή την κατεύθυνση, το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους προτείνει πέντε παρεμβάσεις που εκτείνονται από την επίλυση ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων και τη στήριξη των ανακαινίσεων έως τα φορολογικά κίνητρα για τις μακροχρόνιες μισθώσεις και τις επενδύσεις σε προσιτή κατοικία.

Οι πέντε παρεμβάσεις που προτείνονται

• Επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων

Η μελέτη επισημαίνει ότι χιλιάδες ακίνητα παραμένουν εγκλωβισμένα σε νομικές, ιδιοκτησιακές ή κληρονομικές εκκρεμότητες, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να αξιοποιηθούν. Η επιτάχυνση της ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου, η απλοποίηση των διαδικασιών και η μείωση του κόστους μεταβιβάσεων μικρής αξίας θα μπορούσαν να διευκολύνουν την επιστροφή αδρανών κατοικιών στην αγορά.

• Φορολογικά κίνητρα για τις μακροχρόνιες μισθώσεις

Το ΓΠΚΒ θεωρεί ότι απαιτούνται παρεμβάσεις που θα ενισχύσουν την ελκυστικότητα της μακροχρόνιας μίσθωσης έναντι άλλων μορφών εκμετάλλευσης ακινήτων. Μεταξύ των προτάσεων περιλαμβάνεται η θέσπιση ευνοϊκότερων φορολογικών συντελεστών για τα εισοδήματα από μακροχρόνιες μισθώσεις, με στόχο να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών προς ενοικίαση.

• Στήριξη των ανακαινίσεων

Η αναβάθμιση παλαιών και εγκαταλελειμμένων ακινήτων αναδεικνύεται σε κρίσιμο εργαλείο για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Η μελέτη εισηγείται στοχευμένες επιδοτήσεις και προγράμματα πράσινης χρηματοδότησης, υπό την προϋπόθεση ότι τα ανακαινισμένα ακίνητα θα διατίθενται στη συνέχεια στη μακροχρόνια αγορά κατοικίας για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.

• Ρυθμίσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Αν και η μελέτη δεν αποδίδει αποκλειστικά στις βραχυχρόνιες μισθώσεις την όξυνση του στεγαστικού προβλήματος, εκτιμά ότι σε περιοχές υψηλής ζήτησης μπορούν να εξεταστούν ειδικά φορολογικά ή ρυθμιστικά μέτρα. Στόχος είναι να ενθαρρυνθεί η επιστροφή μέρους των ακινήτων στη μακροχρόνια αγορά, χωρίς να αγνοούνται οι επιπτώσεις στον τουρισμό.

• Συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε κατοικίες

Η αύξηση της προσφοράς δεν μπορεί να στηριχθεί αποκλειστικά στην αξιοποίηση των υφιστάμενων ακινήτων. Το ΓΠΚΒ προτείνει παράλληλα μέτρα ενίσχυσης της νέας οικοδομικής δραστηριότητας, μέσω ταχύτερων αδειοδοτήσεων, μείωσης του κατασκευαστικού κόστους και στοχευμένων επενδύσεων σε κοινωνική και προσιτή κατοικία, ιδιαίτερα σε περιοχές με αυξημένη ζήτηση.

Το πρόβλημα πίσω από τις αυξήσεις στις τιμές

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Απογραφής Πληθυσμού – Κατοικιών του 2021, η Ελλάδα διαθέτει περισσότερες από 2,2 εκατομμύρια κατοικίες, ωστόσο το 34,5% αυτών καταγράφεται ως κενό. Όπως επισημαίνεται στη μελέτη, το στοιχείο αυτό δεν σημαίνει ότι οι κατοικίες αυτές είναι αυτομάτως διαθέσιμες προς ενοικίαση ή πώληση, καθώς πολλές παραμένουν εκτός αγοράς λόγω νομικών προβλημάτων, κακής κατάστασης, εποχικής χρήσης ή περιορισμένης ζήτησης στις περιοχές όπου βρίσκονται.

Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο σύνθετη αν εξεταστεί η εξέλιξη των στοιχείων μεταξύ 2011 και 2021. Παρότι το συνολικό απόθεμα κατοικιών αυξήθηκε κατά 3,5%, οι διαθέσιμες προς μακροχρόνια ενοικίαση κατοικίες μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ οι κατοικίες που προσφέρονταν προς πώληση υποχώρησαν κατά 33,1%. Την ίδια στιγμή αυξήθηκε ο αριθμός των αδρανών κατοικιών που δεν διατίθενται ούτε για ενοικίαση ούτε για πώληση.

Η αξιοποίηση των κενών κατοικιών μπορεί να επηρεάσει τις τιμές

Χρησιμοποιώντας μακροοικονομικό μοντέλο προσαρμοσμένο στα ελληνικά δεδομένα, η μελέτη επιχειρεί να αποτιμήσει την επίδραση που έχει στις τιμές η περιορισμένη αξιοποίηση του στεγαστικού αποθέματος.

Σύμφωνα με τα σενάρια που εξετάζονται, η μειωμένη διαθεσιμότητα κατοικιών θα μπορούσε να εξηγεί έως και το 19,1% της ανόδου των πραγματικών τιμών κατοικίας. Μάλιστα, εάν δεν είχε υπάρξει η μερική ανάκαμψη των επενδύσεων σε κατοικίες τα τελευταία χρόνια, η επίδραση αυτή θα μπορούσε να φτάσει ακόμη και το 26,7%.

Αντίστροφα, σε ένα υποθετικό σενάριο κατά το οποίο μέρος των αδρανών κατοικιών επιστρέφει σταδιακά στην αγορά σε ορίζοντα εξαετίας, οι πραγματικές τιμές κατοικίας θα μπορούσαν να υποχωρήσουν κατά 15,5% έως 24,6%, ανάλογα με τις παραδοχές του μοντέλου.

Το βασικό συμπέρασμα της μελέτης είναι ότι η Ελλάδα δεν χρειάζεται μόνο περισσότερες κατοικίες. Χρειάζεται και καλύτερη αξιοποίηση εκείνων που ήδη διαθέτει. Η αύξηση της προσφοράς μέσω της επανένταξης κενών ή υποαξιοποιούμενων ακινήτων στην αγορά αναδεικνύεται, σύμφωνα με το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, σε κρίσιμο στοιχείο για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης και τη σταδιακή αποκλιμάκωση των πιέσεων στις τιμές.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• Στεγαστικό: Τα σενάρια για πλαφόν στα ενοίκια και νέο «Σπίτι μου» – Το σχέδιο για τις 800.000 κλειστές κατοικίες
• «Όχι» ΠΟΜΙΔΑ σε πλαφόν στα ενοίκια, πέντε προτάσεις για περισσότερα σπίτια
• ΤτΕ: Ανθεκτική η ελληνική οικονομία, αλλά εντείνονται οι πληθωριστικές πιέσεις – Ανάπτυξη 1,9% φέτος