Το νέο σχέδιο που αλλάζει τους όρους της τουριστικής δόμησης στην Ελλάδα
Έναν ολοκληρωμένο εθνικό χωροταξικό οδηγό που να λαμβάνει υπ’ όψιν τις τρέχουσες περιβαλλοντικές, οικονομικές και τουριστικές πιέσεις επιχειρεί να διαμορφώσει η κυβέρνηση, μέσω του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό, το οποίο παρουσίασαν τη Δευτέρα ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρος Παπασταύρου και η υπουργός Τουρισμού, Όλγα Κεφαλογιάννη.
Το νέο σχέδιο επιχειρεί να βάλει τέλος στην αποσπασματική ανάπτυξη του τουρισμού και στη διάσπαρτη εκτός σχεδίου δόμηση που κυριάρχησε τα προηγούμενα χρόνια σε πολλές περιοχές της χώρας, εισάγοντας για πρώτη φορά ενιαίους κανόνες χωροθέτησης με βάση τη φέρουσα ικανότητα κάθε προορισμού. Στόχος της κυβέρνησης είναι να συνδεθεί η τουριστική ανάπτυξη με τη βιωσιμότητα, την ανθεκτικότητα των υποδομών και την προστασία των φυσικών πόρων, σε μια περίοδο κατά την οποία η Ελλάδα καταγράφει ιστορικά υψηλές επιδόσεις στον τουρισμό, αλλά ταυτόχρονα βρίσκεται αντιμέτωπη με ολοένα και μεγαλύτερες πιέσεις σε νησιά, παράκτιες περιοχές και δημοφιλείς προορισμούς.
Υπενθυμίζεται ότι το προηγούμενο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, που θεσμοθετήθηκε το 2009, ακυρώθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας για τυπικούς λόγους που αφορούσαν τη διαδικασία έγκρισής του και όχι την ουσία των προβλέψεών του. Έτσι, για πολλά χρόνια η χώρα δεν διέθετε ένα σύγχρονο και επικαιροποιημένο στρατηγικό εργαλείο για τη χωρική οργάνωση της τουριστικής ανάπτυξης.
Στην «καρδιά» του νέου χωροταξικού βρίσκονται οι αλλαγές στους όρους δόμησης για νέες τουριστικές επενδύσεις, με αυστηρότερα όρια αρτιότητας στις εκτός σχεδίου περιοχές, νέες κατηγοριοποιήσεις για τα νησιά, πλαφόν στις κλίνες σε επιβαρυμένους προορισμούς και αυξημένες προβλέψεις προστασίας για παράκτιες και περιβαλλοντικά ευαίσθητες ζώνες. Για πρώτη φορά, μάλιστα, η κατηγοριοποίηση του χώρου συνδέεται άμεσα με συγκεκριμένους κανόνες δόμησης, ενώ η ανάπτυξη συνδέεται με τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής.
Ωστόσο, το μήνυμα των αρμόδιων υπουργείων είναι ότι ναι μεν η κυβέρνηση επιδιώκει να γυρίσει σελίδα στον χωροταξικό σχεδιασμό, δεν σκοπεύει όμως να αιφνιδιάσει την αγορά. Στο πλαίσιο αυτό, θα υπάρξει περίοδος πενήντα ημερών προκειμένου οι φορείς να καταθέσουν σχόλια και παρατηρήσεις πριν το νέο χωροταξικό θεσμοθετηθεί με κοινή υπουργική απόφαση. Να σημειωθεί ότι όλα τα έργα που έχουν εγκεκριμένη περιβαλλοντική μελέτη και στρατηγική περιβαλλοντική μελέτη δεν θα εμπίπτουν στους νέους κανόνες, σύμφωνα με τα όσα δήλωσε ο Στ. Παπασταύρου.
Η νέα αρχιτεκτονική
Το νέο χωροταξικό πλαίσιο διαχωρίζει για πρώτη φορά το σύνολο της χώρας σε πέντε κατηγορίες περιοχών, με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου, τον αριθμό των υφιστάμενων κλινών αλλά και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε προορισμού. Οι περιοχές κατατάσσονται σε Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α), Αναπτυγμένες Περιοχές (Β), Αναπτυσσόμενες Περιοχές (Γ), Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ) και Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε). Ουσιαστικά, εισάγονται αυστηρότεροι όροι αρτιότητας για την ανάπτυξη νέων τουριστικών εγκαταστάσεων, με σημαντική αύξηση των απαιτούμενων στρεμμάτων ανά κατηγορία περιοχής. Οι νέοι περιορισμοί αφορούν αποκλειστικά υποδομές τουριστικής χρήσης και όχι κατοικία. Έτσι σε πρώτη φάση, δεν αφορούν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Το νέο πλαίσιο εισάγει παράλληλα ειδική κατηγοριοποίηση για τα νησιά, τα οποία χωρίζονται σε τρεις ομάδες ανάλογα με την έκτασή τους. Η πρώτη ομάδα αφορά νησιά άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, ενώ για τα μικρότερα νησιά προβλέπονται αυστηρότεροι περιορισμοί ως προς τη δόμηση και τη δυναμικότητα νέων μονάδων, με στόχο την προστασία της φυσιογνωμίας και του τοπίου τους.
Αναλυτικότερα, στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, δηλαδή στους πλέον επιβαρυμένους τουριστικά προορισμούς, προβλέπονται οι αυστηρότεροι περιορισμοί για νέες τουριστικές αναπτύξεις. Μέχρι σήμερα, η εκτός σχεδίου δόμηση για τουριστικές εγκαταστάσεις μπορούσε σε πολλές περιπτώσεις να πραγματοποιηθεί με ελάχιστο όριο αρτιότητας τα 4 στρέμματα. Με το νέο πλαίσιο, η ελάχιστη αρτιότητα για νέες ξενοδοχειακές μονάδες στις περιοχές αυτές αυξάνεται στα 16 στρέμματα, ενώ στα νησιά της συγκεκριμένης κατηγορίας προβλέπεται ανώτατο όριο έως 100 κλίνες για νέα τουριστικά καταλύματα.
Στις Αναπτυγμένες Περιοχές, το ελάχιστο όριο αρτιότητας αυξάνεται από τα 4 στα 12 στρέμματα, ενώ στα νησιά της κατηγορίας αυτής επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλίνες. Στις υπόλοιπες κατηγορίες περιοχών – Αναπτυσσόμενες, Πρώιμης Ανάπτυξης και Ειδικής Ανάπτυξης – το όριο αρτιότητας διαμορφώνεται στα 8 στρέμματα, από 4 στρέμματα που ίσχυαν μέχρι σήμερα.
Η συγκεκριμένη ρύθμιση αφορά ήδη 18 περιοχές της χώρας και συνδέεται άμεσα με την επιδιωκόμενη αποσυμφόρηση κορεσμένων προορισμών, την αναβάθμιση της ποιότητας του τουριστικού προϊόντος και τον περιορισμό της άναρχης δόμησης.
Νησιά
Στο μικροσκόπιο του νέου χωροταξικού μπαίνουν κυρίως οι περιοχές που εμφανίζουν υψηλή συγκέντρωση τουριστικών κλινών, έντονη οικοδομική δραστηριότητα και αυξημένες πιέσεις σε υποδομές και φυσικούς πόρους. Πρόκειται για τις λεγόμενες Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, στις οποίες η κυβέρνηση επιχειρεί να περιορίσει τη διάσπαρτη δόμηση και να δώσει έμφαση κυρίως στην αναβάθμιση υφιστάμενων μονάδων αντί στη μαζική δημιουργία νέων καταλυμάτων.
Σύμφωνα με το νέο πλαίσιο, στις περιοχές αυτές θα επιτρέπονται κυρίως ξενοδοχειακές μονάδες υψηλότερων προδιαγραφών, με έμφαση σε καταλύματα τριών, τεσσάρων και πέντε αστέρων, ενώ παράλληλα εισάγονται αυστηρότεροι περιορισμοί ως προς τη δυναμικότητα νέων επενδύσεων, ειδικά στα νησιά.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στην προστασία των παράκτιων περιοχών. Το νέο χωροταξικό προβλέπει πλήρη απαγόρευση νέων διαμορφώσεων και κατασκευών στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή, με εξαίρεση μόνο έργα που αφορούν την πρόσβαση ΑμεΑ, την πρόσβαση ασθενοφόρων και παρεμβάσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία. Για τις νέες τουριστικές εγκαταστάσεις προτείνονται μέτρα εξοικονόμησης και ορθολογικής διαχείρισης φυσικών πόρων, όπως η χρήση θαλασσινού νερού στις πισίνες και η υποχρεωτική κατασκευή δεξαμενών αποθήκευσης νερού.
Παράλληλα, αυστηρότερες προβλέψεις εισάγονται και για τις προστατευόμενες περιοχές Natura, τους παραδοσιακούς και εγκαταλελειμμένους οικισμούς, καθώς και για αρχαιολογικούς χώρους και ιστορικούς τόπους, με το υπουργείο Περιβάλλοντος να υποστηρίζει ότι στόχος είναι η προστασία της «ελληνικής αυθεντικότητας» και η διατήρηση της φυσιογνωμίας των προορισμών.
Σε σχέση με τη Μύκονο και τη Μήλο, όπου υπάρχει απαγόρευση έκδοσης αδειών, οι όποιες εξελίξεις θα καθοριστούν με την έκδοση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων προς το τέλος του έτους.
Παράλληλα, το νέο πλαίσιο συνδέεται με την πράσινη μετάβαση του τουριστικού τομέα, μέσω νέου συστήματος περιβαλλοντικής κατάταξης των τουριστικών μονάδων, με κριτήρια όπως η ενεργειακή απόδοση, η διαχείριση υδάτων και αποβλήτων, ενώ προβλέπονται και κίνητρα αναβάθμισης. Ειδική αναφορά κατά τη διάρκεια της παρουσίασης από τους αρμόδιους υπουργούς έγινε και στη βραχυχρόνια μίσθωση, για την οποία επισημάνθηκε ότι απαιτείται συνολικό σχέδιο ανάπτυξης και όχι αποσπασματικές παρεμβάσεις, με το νέο χωροταξικό να προορίζεται να λειτουργήσει ως το βασικό εργαλείο θέσπισης κανόνων ανά περιοχή.
