Πώς ο επίμονος πληθωρισμός στέγασης ροκανίζει την οικονομία
Η στεγαστική πίεση στην Ελλάδα δεν αποτελεί πλέον απλώς μια αντανάκλαση της ενεργειακής κρίσης των προηγούμενων ετών. Έχει εξελιχθεί σε ένα βαθύτερο, πιο επίμονο φαινόμενο με σαφείς διαρθρωτικές ρίζες. Ενώ η ευρωζώνη βλέπει τον πληθωρισμό της στέγασης να σταθεροποιείται, η Ελλάδα ακολουθεί διαφορετική τροχιά τα ενοίκια αυξάνονται με διψήφιους ρυθμούς, η προσφορά παραμένει ανεπαρκής και η αγορά κατοικίας μετατρέπεται σε βασικό παράγοντα κοινωνικής και οικονομικής πίεσης. Το 2025 σηματοδοτεί μια καμπή τη μετάβαση από ένα ενεργειακά καθοδηγούμενο σοκ σε μια κρίση κόστους στέγασης με μεγαλύτερη διάρκεια και ένταση.
Ο πληθωρισμός της στέγασης αποτελεί έναν από τους πιο κρίσιμους δείκτες για την οικονομία, καθώς συνδέεται άμεσα με βασικές ανάγκες διαβίωσης. Μαζί με τα τρόφιμα, διαμορφώνει τον πυρήνα των δαπανών των νοικοκυριών και επηρεάζει καθοριστικά το διαθέσιμο εισόδημα. Στην Ελλάδα, η στέγαση αντιστοιχεί στο 14,4% της μέσης μηνιαίας δαπάνης, γεγονός που εξηγεί και τη σημαντική της βαρύτητα στον Εναρμονισμένο Δείκτη Τιμών Καταναλωτή.
Παρά τη σχετικά χαμηλότερη στάθμιση σε σύγκριση με την ευρωζώνη, λόγω του υψηλού ποσοστού ιδιοκατοίκησης, η εξέλιξη των τιμών στη στέγαση αποκτά δυσανάλογη σημασία. Και αυτό γιατί η μεταβολή της δεν είναι μόνο στατιστική.
Τα τελευταία πέντε χρόνια, ο πληθωρισμός της στέγασης χαρακτηρίζεται από έντονες διακυμάνσεις τόσο στην Ελλάδα όσο και στην ευρωζώνη. Η ενεργειακή κρίση του 2021-2022 αποτέλεσε τον βασικό καταλύτη. Το κόστος ηλεκτρικού ρεύματος, φυσικού αερίου και πετρελαίου εκτινάχθηκε, οδηγώντας τον πληθωρισμό της στέγασης σε ακραία επίπεδα στην Ελλάδα κορυφώθηκε στο 25% το 2022, ενώ στην ευρωζώνη κινήθηκε επίσης σε υψηλά επίπεδα.
Ωστόσο, η εικόνα αυτή άλλαξε αισθητά από τα τέλη του 2022 και μετά. Η αποκλιμάκωση των τιμών ενέργειας οδήγησε σε ταχεία υποχώρηση του πληθωρισμού της στέγασης. Μέχρι και το 2024, ο βασικός παράγοντας διαμόρφωσης του δείκτη παρέμενε η ενέργεια, με τα ενοίκια να αυξάνονται μεν, αλλά με σχετικά ήπιους ρυθμούς.
Το 2025, όμως, σηματοδοτεί μια σαφή μεταστροφή. Ο πληθωρισμός της στέγασης στην Ελλάδα αυξήθηκε εκ νέου στο 5,5%, ενώ στην ευρωζώνη περιορίστηκε στο 2,1%. Η απόκλιση αυτή δεν είναι τυχαία αντανακλά διαφορετικές δυναμικές. Στην Ελλάδα, ο βασικός μοχλός των αυξήσεων δεν ήταν πλέον η ενέργεια, αλλά τα ενοίκια.
Ο πληθωρισμός των ενοικίων εκτινάχθηκε στο 10% το 2025, υπερτριπλάσιος σε σχέση με την ευρωζώνη, όπου διαμορφώθηκε στο 2,9%. Πρόκειται για μια εξέλιξη με ιδιαίτερη σημασία, καθώς τα ενοίκια αποτελούν δομικό στοιχείο του κόστους ζωής και παρουσιάζουν μεγαλύτερη αδράνεια όταν αυξάνονται, τείνουν να παραμένουν υψηλά για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.
Η συνεισφορά των ενοικίων στον συνολικό πληθωρισμό της στέγασης στην Ελλάδα έφθασε το 77,8%, υποδεικνύοντας ότι η κρίση έχει πλέον μετακινηθεί από τους «γρήγορους» δείκτες, όπως η ενέργεια, στους «αργούς», όπως οι υπηρεσίες στέγασης. Πρόκειται για μια μετάβαση που έχει επισημανθεί και στη διεθνή βιβλιογραφία. Οι πληθωριστικές πιέσεις μεταφέρονται σταδιακά από τα αγαθά στις υπηρεσίες, με χρονική υστέρηση αλλά μεγαλύτερη διάρκεια.
Η εξέλιξη αυτή δεν είναι αποκλειστικά ελληνικό φαινόμενο. Σε αρκετές χώρες της ευρωζώνης καταγράφονται αυξήσεις στα ενοίκια, όπως στην Πορτογαλία, την Ολλανδία και την Ιρλανδία. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ ο πληθωρισμός των ενοικίων κύριας κατοικίας στην παρούσα συγκυρία είναι αυξημένος σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, αλλά σε κάποιες χώρες, όπως η Ελλάδα, λαμβάνει ιδιαίτερα υψηλές τιμές. Εκτός της Ελλάδος, σημαντικές αυξήσεις παρουσιάζει ο πληθωρισμός των ενοικίων το 2025 στην Κροατία (17,6%), την Εσθονία (4,9%), την Ιρλανδία (4,5%), τη Λιθουανία (5,6%), τη Λεττονία (5,7%), την Ολλανδία (5,1%), την Πορτογαλία (5,3%) και τη Σλοβακία (5,1%). Συγκεκριμένα, το 2025 ο πληθωρισμός των ενοικίων συμμετείχε στη διαμόρφωση του πληθωρισμού της στέγασης στην Ελλάδα κατά 77,8%, στην Πορτογαλία κατά 85,5%, στην Ολλανδία κατά 69,2% και στην Ιρλανδία κατά σχεδόν 100%.
Ωστόσο, η ένταση του φαινομένου στην Ελλάδα είναι σαφώς υψηλότερη, γεγονός που υποδηλώνει βαθύτερες διαρθρωτικές αδυναμίες.
Στον πυρήνα του προβλήματος βρίσκεται η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Η προσφορά κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση παραμένει περιορισμένη, ενώ η ζήτηση έχει αυξηθεί σημαντικά, ιδιαίτερα στα αστικά κέντρα. Ένας σημαντικός αριθμός ακινήτων έχει μεταφερθεί στη βραχυχρόνια μίσθωση, μειώνοντας το διαθέσιμο απόθεμα. Παράλληλα, πολλά ακίνητα παραμένουν ανεκμετάλλευτα, είτε λόγω ιδιοκτησιακών προβλημάτων είτε λόγω υψηλού κόστους ανακαίνισης.
Η σημερινή κατάσταση είναι σε μεγάλο βαθμό αποτέλεσμα της προηγούμενης δεκαετίας. Η κρίση χρέους οδήγησε σε κατάρρευση των τιμών, μείωση των επενδύσεων και αύξηση των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Αυτό είχε ως συνέπεια τη συρρίκνωση της οικοδομικής δραστηριότητας και τη δημιουργία ενός «κενού» προσφοράς, το οποίο γίνεται εμφανές σήμερα.
Η ανάκαμψη μετά το 2017, σε συνδυασμό με την αύξηση των ξένων επενδύσεων και την έκρηξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ενίσχυσε περαιτέρω τη ζήτηση χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς. Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά που λειτουργεί υπό συνθήκες στενότητας, οδηγώντας σε συνεχή άνοδο των ενοικίων.
Τα μέτρα που έχουν ληφθεί μέχρι σήμερα όπως τα προγράμματα «Σπίτι μου», οι επιδοτήσεις ενοικίου και οι ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά η αποτελεσματικότητά τους παραμένει περιορισμένη. Αυτό οφείλεται κυρίως στο γεγονός ότι δεν αντιμετωπίζουν άμεσα το βασικό πρόβλημα την ανεπαρκή προσφορά κατοικιών.
Η ελληνική περίπτωση αναδεικνύει μια ευρύτερη ευρωπαϊκή πρόκληση. Ο πληθωρισμός της στέγασης δεν είναι πλέον ένα παροδικό φαινόμενο που συνδέεται με κάποιο εξωτερικά σοκ, αλλά μια επίμονη πίεση που εδράζεται στη δομή της αγοράς.
