Ανοίγει στους επενδυτές η ακίνητη περιουσία των Ενόπλων Δυνάμεων

Ένα νέο χαρτοφυλάκιο δημόσιας ακίνητης περιουσίας μπαίνει σε τροχιά αξιοποίησης, καθώς η κυβέρνηση ενεργοποιεί το πλαίσιο μέσω του οποίου ο Φορέας Αξιοποίησης Ακινήτων Ενόπλων Δυνάμεων θα μπορεί να διαθέτει ακίνητα στην αγορά με πωλήσεις, μισθώσεις, αντιπαροχές και παραχώρηση δικαιωμάτων επιφανείας.

Ο νέος Κανονισμός Διαδικασιών Αξιοποίησης Ακινήτων του ΦΑΑΕΔ, καθορίζει για πρώτη φορά τους κανόνες με τους οποίους θα πραγματοποιούνται οι συναλλαγές, από την αποτίμηση και την τιμή εκκίνησης μέχρι την επιλογή επενδυτών, τις ηλεκτρονικές πλειοδοσίες, τις εγγυήσεις και την υπογραφή των συμβάσεων.

Πρόκειται ουσιαστικά για το εγχειρίδιο λειτουργίας του νέου φορέα αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας των Ενόπλων Δυνάμεων, ο οποίος δημιουργήθηκε στο πλαίσιο του νόμου του 2025. Ο Κανονισμός καλύπτει όλες τις διαδικασίες αξιοποίησης ακινήτων που βρίσκονται στην αρμοδιότητά του και δεν υπάγονται στο καθεστώς του νόμου περί δημοσίων συμβάσεων. Το εύρος των εργαλείων είναι μεγάλο. Ο Φορέας μπορεί να προχωρεί σε εκποίηση, δηλαδή μεταβίβαση κυριότητας ή άλλων εμπράγματων δικαιωμάτων, σε εκμίσθωση, σε αντιπαροχή ή στην παραχώρηση δικαιώματος επιφανείας.

Στην περίπτωση της αντιπαροχής, το ακίνητο ή τα δικαιώματα πάνω σε αυτό εισφέρονται από τον Φορέα και ο ιδιώτης αναλαμβάνει την ανέγερση, ανακατασκευή ή ανάπτυξη του έργου. Το αντάλλαγμα μπορεί να είναι κτισμένες επιφάνειες, ποσοστό κυριότητας ή άλλο οικονομικά αποτιμητό όφελος. Το δικαίωμα επιφανείας δίνει, από την άλλη πλευρά, τη δυνατότητα σε έναν επενδυτή να ανεγείρει ή να διατηρεί κτίσμα σε ακίνητο που δεν του ανήκει και να το εκμεταλλεύεται για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα έναντι ανταλλάγματος.

Οι ηλεκτρονικές δημοπρασίες

Η αγορά θα λειτουργεί κατά κύριο λόγο μέσα από πλειοδοτικές διαδικασίες. Ο Κανονισμός προβλέπει ανοικτούς και κλειστούς πλειοδοτικούς διαγωνισμούς, ενώ ενσωματώνει και ηλεκτρονική πλειοδοσία. Στην τελευταία περίπτωση οι επενδυτές μπορούν να αυξάνουν την οικονομική τους προσφορά μέσω ειδικής ηλεκτρονικής πλατφόρμας, επιχειρώντας να ξεπεράσουν τις προσφορές των ανταγωνιστών τους.

Μόλις μια προσφορά γίνει δεκτή από την ηλεκτρονική πλατφόρμα δεν μπορεί να ανακληθεί, ενώ κάθε νέα προσφορά πρέπει να είναι τουλάχιστον ίση με την τιμή εκκίνησης και υψηλότερη από την αμέσως προηγούμενη κατά το προβλεπόμενο βήμα πλειοδοσίας.

Ειδικά για τις εκμισθώσεις, ο κανόνας είναι ο ανοικτός ηλεκτρονικός πλειοδοτικός διαγωνισμός. Η προκήρυξη δημοσιεύεται στη Διαύγεια και στην ιστοσελίδα του Φορέα και περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, την περιγραφή του ακινήτου, φωτογραφίες και κατόψεις, τον χρόνο της ηλεκτρονικής πλειοδοσίας και την τιμή εκκίνησης.

Στις κλειστές διαδικασίες, αντίθετα, προηγείται επιλογή των επενδυτών που θα αποκτήσουν δικαίωμα υποβολής οικονομικής προσφοράς. Ο αριθμός τους δεν μπορεί να είναι μικρότερος από τρεις ούτε μεγαλύτερος από έξι.

Υπάρχει και μία ακόμη πρόβλεψη με πρακτική σημασία για διαγωνισμούς στους οποίους το ενδιαφέρον αποδεικνύεται περιορισμένο: η συμμετοχή ενός μόνο οικονομικού φορέα δεν αποτελεί από μόνη της εμπόδιο για την κατακύρωση της διαδικασίας.

Το όριο των 2 εκατ. ευρώ

Κρίσιμο στοιχείο του μοντέλου είναι ο τρόπος αποτίμησης των ακινήτων πριν αυτά βγουν στην αγορά. Για ακίνητο αντικειμενικής αξίας έως 2 εκατ. ευρώ λαμβάνεται υπόψη εκτίμηση ενός ανεξάρτητου εκτιμητή πιστοποιημένου από το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Πάνω από τα 2 εκατ. ευρώ απαιτούνται δύο ανεξάρτητοι πιστοποιημένοι εκτιμητές. Εάν οι δύο αποτιμήσεις αποκλίνουν περισσότερο από 20% της μεγαλύτερης τιμής, εισέρχεται στη διαδικασία τρίτος ανεξάρτητος εκτιμητής, χωρίς να γνωρίζει τις προηγούμενες εκτιμήσεις. Στην περίπτωση αυτή η αξία εκποίησης προκύπτει από τον μέσο όρο των τριών αποτιμήσεων. Η πρόβλεψη αυτή δημιουργεί ένα σύστημα πολλαπλών αποτιμήσεων για τα μεγαλύτερης αξίας assets, πριν προσδιοριστεί η βάση πάνω στην οποία θα κινηθεί η διαδικασία αξιοποίησης.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η σειρά με την οποία ο Κανονισμός αντιμετωπίζει τα διαθέσιμα εργαλεία. Η εκποίηση ενός ακινήτου δεν αποτελεί αυτομάτως την πρώτη επιλογή. Για να προχωρήσει ο Φορέας σε πώληση, θα πρέπει προηγουμένως να μην έχουν ευοδωθεί σωρευτικά οι προσπάθειες αξιοποίησής του μέσω εκμίσθωσης και παραχώρησης δικαιώματος επιφανείας. Με άλλα λόγια, το μοντέλο προβλέπει τη δυνατότητα παραγωγής εσόδων από ένα ακίνητο χωρίς αναγκαστικά να χάνεται εξαρχής η κυριότητά του, πριν ενεργοποιηθεί η επιλογή της πώλησης.

Στο δικαίωμα επιφανείας, μάλιστα, ο Κανονισμός βάζει συγκεκριμένο οικονομικό κατώφλι. Το χρηματικό αντάλλαγμα καταβάλλεται εφάπαξ μετά την υπογραφή της σύμβασης και το ελάχιστο ποσό δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από το 15% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, λαμβανομένης υπόψη και της διάρκειας της παραχώρησης.

Το μοντέλο προβλέπει ακόμη τι θα συμβεί με τα κτίσματα που θα αναπτύξει ο ιδιώτης πάνω στο ακίνητο μετά τη λήξη του δικαιώματος επιφανείας, καθώς οι σχετικοί όροι για την παράδοσή τους στον κύριο του εδάφους πρέπει να περιλαμβάνονται στη διακήρυξη.

Στις διαδικασίες μπορούν να συμμετέχουν φυσικά ή νομικά πρόσωπα και κοινοπραξίες εγκατεστημένες σε κράτη-μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, καθώς και οικονομικοί φορείς από τρίτες χώρες που καλύπτονται από τις σχετικές διεθνείς ή ευρωπαϊκές συμφωνίες.

Προβλέπει τη δυνατότητα απευθείας εκμίσθωσης χωρίς διαγωνισμό, κατόπιν απόφασης του διοικητικού συμβουλίου του ΦΑΑΕΔ, σε συγκεκριμένες κατηγορίες φορέων του δημόσιου τομέα, μεταξύ των οποίων Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου, Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης και φορείς που ανήκουν ή εποπτεύονται από αυτούς.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• Ποια μικρή πολυτέλεια δεν κόβουν οι καταναλωτές
• Τα «πράσινα» funds ξανακερδίζουν τη Wall Street
• Η Ελλάδα κλείνει το χάσμα των φύλων, αλλά μην ξεγελιέστε