Στεγαστική πίεση στην Ελλάδα: Γιατί χιλιάδες σπίτια μένουν κλειστά

• Το ΔΝΤ εκτιμά ότι περίπου το 35% του στεγαστικού αποθέματος στην Ελλάδα δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, ενισχύοντας τις ανισορροπίες στην αγορά.
• Η έκθεση προτείνει καλύτερη στόχευση των στεγαστικών μέτρων, περιορισμούς στη μακροχρόνια αδράνεια ακινήτων και αξιολόγηση των επιπτώσεων των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
• Το Ταμείο εισηγείται επέκταση κοινωνικής κατοικίας, ενεργειακές ανακαινίσεις και ακόμη και πρόσθετους φόρους σε κενές κατοικίες σε περιοχές υψηλής ζήτησης.

Όπως σε πολλές χώρες της ΕΕ, η προσιτότητα της στέγασης αποτελεί βασική διαρθρωτική πρόκληση στην Ελλάδα, αν και με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, επισημαίνει το ΔΝΤ στην έκθεσή του για την Ελλάδα.

Το βάρος του στεγαστικού κόστους είναι υψηλό παρά το υψηλό ποσοστό πλήρους ιδιοκατοίκησης (άνω του 60%), γεγονός που αντανακλά εν μέρει το υψηλό επαναλαμβανόμενο κόστος στέγασης που συνδέεται με ένα γηρασμένο και ενεργειακά αναποτελεσματικό κτιριακό απόθεμα, καθώς και την υποεπένδυση σε ανακαινίσεις μετά την Παγκόσμια Χρηματοπιστωτική Κρίση.

Οι ανισορροπίες στην αγορά κατοικίας προκύπτουν επίσης από προκλήσεις στην κατανομή της στεγαστικής προσφοράς και όχι από τυπικές ελλείψεις, καθώς σημαντικό ποσοστό του οικιστικού αποθέματος (περίπου 35%) δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία.

Πολλά κενά ακίνητα παραμένουν εκτός αγοράς επί μακρά χρονικά διαστήματα χωρίς ανακαίνιση, κυρίως λόγω περιορισμών ρευστότητας των ιδιοκτητών και υψηλού κόστους ανακαίνισης, καθώς και εξαιτίας του κατακερματισμένου ιδιοκτησιακού καθεστώτος και ζητημάτων πολεοδομικής συμμόρφωσης.

Οι ανισορροπίες στην αγορά κατοικίας ενισχύονται από αναντιστοιχίες προσφοράς και ζήτησης ως προς το μέγεθος, την ποιότητα και την τοποθεσία των κατοικιών, ιδίως σε περιοχές που επηρεάζονται από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τις δημογραφικές πιέσεις (π.χ. αυξημένη εσωτερική μετανάστευση, μεγαλύτερο ποσοστό μονοπρόσωπων νοικοκυριών και φοιτητών).

Οι πολιτικές θα πρέπει να επικεντρωθούν στην αποτελεσματικότερη αξιοποίηση της υφιστάμενης στεγαστικής προσφοράς, παράλληλα με καλύτερα στοχευμένα και κατάλληλα βαθμονομημένα μέτρα για τη βελτίωση της προσιτότητας της στέγασης.

Η κυβέρνηση έχει εφαρμόσει μέτρα για την ελάφρυνση του στεγαστικού κόστους των νοικοκυριών (π.χ. πρόγραμμα επιστροφής ενοικίου) και για τη στήριξη της πρόσβασης στην ιδιοκατοίκηση (π.χ. επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια για χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος αγοραστές πρώτης κατοικίας και καθολικές απαλλαγές από τον ΦΠΑ στις νέες κατασκευές).

Παρότι τέτοιες παρεμβάσεις παρέχουν προσωρινή ανακούφιση, ο αντίκτυπός τους ενδέχεται να αποδειχθεί βραχύβιος, καθώς οι τιμές και τα ενοίκια προσαρμόζονται, ενώ το κόστος τους θα μπορούσε να αυξηθεί με την πάροδο του χρόνου.

Τα μέτρα από την πλευρά της ζήτησης, ιδίως το πρόγραμμα επιστροφής ενοικίου, θα πρέπει να στοχεύουν καλύτερα στις ευάλωτες ομάδες, με σαφώς καθορισμένους μηχανισμούς λήξης και αξιολόγησης, ώστε να περιοριστούν οι δημοσιονομικές αποκλίσεις και η μετακύλιση στις τιμές. Οι αρχές θα πρέπει επίσης να εξετάσουν τη σταδιακή κατάργηση της απαλλαγής από τον ΦΠΑ στις νέες κατασκευές.

Για τον περιορισμό της κερδοσκοπικής ζήτησης και τη στήριξη της προσφοράς μακροχρόνιων μισθώσεων (LTR), οι αρχές έχουν αυξήσει τα επενδυτικά όρια για τη Golden Visa και έχουν αυστηροποιήσει το κανονιστικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ενώ παράλληλα παρέχουν φορολογικά κίνητρα για τις μακροχρόνιες μισθώσεις.

Η αποτελεσματικότητα αυτών των μέτρων θα πρέπει να αξιολογείται τακτικά, συμπεριλαμβανομένων των πιθανών εξωτερικών επιδράσεων στον τουριστικό τομέα.

Οι αρχές έχουν επίσης αντιμετωπίσει την ασυμμετρία πληροφόρησης στην αγορά κατοικίας μέσω του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ).

Πρόσθετες παρεμβάσεις, όπως η μείωση της ελάχιστης διάρκειας των συμβάσεων μίσθωσης, η επιτάχυνση της επίλυσης διαφορών λόγω καθυστερημένων πληρωμών και η εισαγωγή μηχανισμών εγγύησης καταβολής ενοικίου για ευάλωτους ενοικιαστές, θα συνέβαλλαν στη μείωση του ασφαλίστρου κινδύνου των μακροχρόνιων μισθώσεων και των ληξιπρόθεσμων οφειλών που συνδέονται με στεγαστικές δαπάνες.

Όπως επισημαίνει το ΔΝΤ, προτεραιότητα θα πρέπει να δοθεί στην ενεργοποίηση των υφιστάμενων κατοικιών μέσω επέκτασης και καλύτερης στόχευσης των υφιστάμενων προγραμμάτων ανακαίνισης, συμπεριλαμβανομένων των παρεμβάσεων ενεργειακής αναβάθμισης.

Οι προσπάθειες αυτές θα μπορούσαν να συνδυαστούν με στοχευμένα αντικίνητρα για τη μακροχρόνια αδράνεια ακινήτων (π.χ. πρόσθετοι φόροι κενών κατοικιών) σε περιοχές υψηλής ζήτησης, καθώς και με αποφασιστικές ενέργειες για τη μείωση των εμποδίων στη στεγαστική κινητικότητα (π.χ. αλλαγές στο κληρονομικό δίκαιο, επιτάχυνση της τακτοποίησης σε περιπτώσεις δικαστικών εκκρεμοτήτων ή ζητημάτων συμμόρφωσης).

Πιο φιλόδοξα προγράμματα κοινωνικής μίσθωσης κατοικιών, σε συνδυασμό με δημοσιονομικά ουδέτερα κίνητρα για κατασκευαστές προσιτών κατοικιών σε περιοχές υψηλής πίεσης, θα συνέβαλλαν στη μείωση των αναντιστοιχιών μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Η στενή συνεργασία με κοινωνικές, ενεργειακές και πρωτοβουλίες σε επίπεδο ΕΕ θα είναι ουσιώδης για τη μεγιστοποίηση του αντίκτυπου, διατηρώντας παράλληλα υπό έλεγχο το δημοσιονομικό κόστος.

Οι αρχές συμφώνησαν ότι η πολιτική θα πρέπει να δίνει προτεραιότητα στην κινητοποίηση του υποχρησιμοποιούμενου στεγαστικού αποθέματος, ώστε να βελτιωθεί η προσιτότητα της στέγασης. Δήλωσαν αποφασισμένες να επεκτείνουν την κοινωνική κατοικία και να διευρύνουν τα μέτρα για την αξιοποίηση του αδρανούς στεγαστικού αποθέματος, εκφράζοντας παράλληλα την προσδοκία ότι η επικείμενη τροποποίηση του κληρονομικού δικαίου και το μητρώο ενοικιαστών θα συμβάλουν στην αύξηση της στεγαστικής προσφοράς, αντιμετωπίζοντας τον κατακερματισμό της ιδιοκτησίας και μειώνοντας τους κινδύνους που συνδέονται με τις μακροχρόνιες μισθώσεις.

Οι αρχές υπογράμμισαν επίσης ότι η νέα στεγαστική στρατηγική θα χαρτογραφήσει τις προκλήσεις σε ότι αφορά την προσιτότητας της στέγασης ανά περιφέρεια και κατηγορία νοικοκυριών και θα συμβάλει στον σχεδιασμό μελλοντικών μέτρων.

Σημείωσαν ακόμη ότι η αποτελεσματικότητα των περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις θα συνεχίσει να παρακολουθείται και να προσαρμόζεται όπου απαιτείται.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• ΔΝΤ για Ελλάδα: Στήριξη από επενδύσεις, αλλά «αγκάθια» το στεγαστικό και η ενέργεια – Ανάπτυξη 1,8%
• Οι bullish προβλέψεις επιστρέφουν στη Wall Street
• Jefferies: Οι ελληνικές τράπεζες παραμένουν ισχυρές και με περιθώρια ανόδου
• «Μεγάλος αδελφός» για επιδόματα και ενισχύσεις: Έρχεται το νέο Εθνικό Μητρώο Παροχών