Τουρισμός: Τι αλλάζει για ξενοδοχεία, νησιά και επενδύσεις με το νέο χωροταξικό

• Νέο χωροταξικό τουρισμού: Αυστηρότεροι όροι δόμησης στα νησιά και την παράκτια ζώνη
  
• Τουριστικές επενδύσεις: Ποια σχέδια προστατεύονται από τις μεταβατικές διατάξεις του νέου ΕΧΠ-Τ
  
• Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Τι προβλέπει το νέο χωροταξικό για περιοχές με αυξημένες πιέσεις

Νέους κανόνες για τη χωρική ανάπτυξη του τουρισμού, τις τουριστικές επενδύσεις και την προστασία περιοχών που δέχονται αυξημένες πιέσεις φέρνει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ), το οποίο βρίσκεται πλέον σε ισχύ.

Το νέο πλαίσιο, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ στις 7 Αυγούστου 2026, αποτελεί το εθνικό σχέδιο με το οποίο καθορίζονται για πρώτη φορά με ενιαίο τρόπο οι βασικές κατευθύνσεις για το πού και με ποιους όρους μπορεί να αναπτύσσεται ο τουρισμός στην Ελλάδα. Παράλληλα, θέτει κανόνες που αφορούν τις νέες τουριστικές επενδύσεις, την ανάπτυξη ξενοδοχείων, τα νησιά, τις παράκτιες περιοχές, τις προστατευόμενες περιοχές και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Στόχος του ΕΧΠ-Τ είναι η τουριστική ανάπτυξη να πραγματοποιείται με πιο οργανωμένο και βιώσιμο τρόπο, λαμβάνοντας υπόψη τις δυνατότητες κάθε περιοχής, την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος και την ποιότητα ζωής των τοπικών κοινωνιών.

Το πλαίσιο επιδιώκει παράλληλα τη βελτίωση της τουριστικής εμπειρίας, την ανάπτυξη μορφών τουρισμού πέρα από το μοντέλο «ήλιος και θάλασσα», την επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου και τη δημιουργία σύγχρονων και ποιοτικών τουριστικών υποδομών.

Πέντε κατηγορίες για τον τουριστικό χάρτη της χώρας

Μία από τις βασικές αλλαγές του νέου πλαισίου είναι η κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου ανάλογα με την ένταση του τουριστικού φαινομένου.

Για τον καθορισμό των κατηγοριών λαμβάνονται κυρίως υπόψη ο αριθμός των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας.

Έτσι, οι περιοχές κατατάσσονται σε πέντε κατηγορίες:

• Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α)
• Αναπτυγμένες περιοχές (Β)
• Αναπτυσσόμενες περιοχές (Γ)
• Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ)
• Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε)

Η κατηγοριοποίηση αυτή δεν είναι απλώς θεωρητική. Καθορίζει τους όρους με τους οποίους μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός, επηρεάζοντας μεταξύ άλλων τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία, τη δυναμικότητα των μονάδων και τους όρους προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος.

Τι αλλάζει για τα νέα ξενοδοχεία

Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α), όπου η τουριστική ανάπτυξη είναι ήδη ιδιαίτερα υψηλή, δίνεται προτεραιότητα στην αναβάθμιση και τον εκσυγχρονισμό των υφιστάμενων καταλυμάτων. Για την κατασκευή νέων ξενοδοχείων σε εκτός σχεδίου περιοχές απαιτείται πλέον γήπεδο τουλάχιστον 16 στρεμμάτων.

Στις Αναπτυγμένες περιοχές (Β), το ελάχιστο όριο για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου διαμορφώνεται στα 12 στρέμματα, ενώ στις Αναπτυσσόμενες και στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Γ και Δ) στα 8 στρέμματα.

Στις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε), το όριο διατηρείται από 8 έως 4 στρέμματα κατά παρέκκλιση, υπό την προϋπόθεση ότι η τουριστική επένδυση πληροί σωρευτικά αυστηρές πολεοδομικές, ενεργειακές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές.

Το νέο πλαίσιο καθορίζει επίσης τις κατηγορίες τουριστικών καταλυμάτων που μπορούν να αναπτυχθούν ανά περιοχή, με έμφαση σε ξενοδοχεία υψηλότερων προδιαγραφών, όπως μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων στις κατηγορίες Α, Β και Γ.

Νέοι κανόνες για τα νησιά

Ιδιαίτερη αντιμετώπιση προβλέπεται για τις νησιωτικές περιοχές, με εξαίρεση την Κρήτη και την Εύβοια. Τα νησιά χωρίζονται σε τρεις ομάδες, ανάλογα με την έκτασή τους, και κάθε ομάδα έχει διαφορετικές κατευθύνσεις ανάπτυξης.

Η Ομάδα Ι αφορά τα μεγάλα νησιά, με έκταση άνω των 250 τ.χλμ., όπου προβλέπεται μεγαλύτερη δυνατότητα τουριστικής ανάπτυξης.

Για τα μικρότερα νησιά των Ομάδων ΙΙ και ΙΙΙ προβλέπονται αυστηρότερες κατευθύνσεις προστασίας του τοπίου, καθώς και περιορισμοί στη δόμηση και στη δυναμικότητα των νέων μονάδων. Η δυναμικότητα μπορεί να φτάνει έως τις 100 κλίνες, με στόχο τη διατήρηση της φυσιογνωμίας των μικρότερων νησιών και την προώθηση ηπιότερων μορφών τουριστικής ανάπτυξης.

Στα νησιά επιτρέπονται νέα τουριστικά καταλύματα έως 100 κλίνες για τα πρώτα 16 στρέμματα του γηπέδου. Για τμήμα γηπέδου άνω των 16 στρεμμάτων εφαρμόζεται όριο 6 κλινών ανά στρέμμα, έως το μέγιστο όριο της αντίστοιχης κατηγορίας.

Σε περίπτωση που σε μια περιοχή συνυπάρχουν διαφορετικές κατευθύνσεις ή ρυθμίσεις, υπερισχύουν οι περισσότερο προστατευτικές για το περιβάλλον προβλέψεις.

Τέλος στις νέες κατασκευές κοντά στην ακτογραμμή

Αυστηρότερο είναι το πλαίσιο και για την παράκτια ζώνη. Στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται πλέον πλήρως νέες διαμορφώσεις και κατασκευές. Εξαιρούνται έργα που αφορούν την πρόσβαση ατόμων με αναπηρία, την πρόσβαση ασθενοφόρων και συγκεκριμένες παρεμβάσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία.

Το ΕΧΠ-Τ δίνει παράλληλα μεγαλύτερη έμφαση στη φέρουσα ικανότητα των παράκτιων περιοχών, στην προστασία του τοπίου και στην οργανωμένη ανάπτυξη των τουριστικών δραστηριοτήτων.

Τι προβλέπεται για τις προστατευόμενες περιοχές

Για τις περιοχές που ανήκουν στο Εθνικό Σύστημα Προστατευόμενων Περιοχών προβλέπονται πρόσθετες κατευθύνσεις, με έμφαση στην ήπια και βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη.

Το νέο πλαίσιο προβλέπει αυστηρότερους όρους δόμησης, περιορισμούς στην ένταση της τουριστικής δραστηριότητας και αυξημένες απαιτήσεις για περιβαλλοντική αξιολόγηση και τεκμηρίωση της φέρουσας ικανότητας, όπου αυτό απαιτείται.

Στόχος είναι να προστατεύονται το φυσικό περιβάλλον, το τοπίο και η βιοποικιλότητα χωρίς να αποκλείεται η οργανωμένη τουριστική ανάπτυξη.

Τι αλλάζει στις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Το ΕΧΠ-Τ δημιουργεί επίσης το πλαίσιο μέσα στο οποίο μπορούν να ρυθμίζονται οι τουριστικές δραστηριότητες που συνδέονται με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Μεταξύ άλλων, προβλέπεται η δυνατότητα καθορισμού όρων και προϋποθέσεων για τη διάθεση ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, ιδιαίτερα σε σχέση με τη χρήση τους ως κύριας κατοικίας.

Παράλληλα, μπορούν να προβλέπονται περιορισμοί στη χρονική διάρκεια της δραστηριότητας μέσα στο έτος, αλλά και γεωγραφικές ζώνες απαγόρευσης ή περιορισμού.

Προβλέπεται ακόμη περιορισμός της ανάπτυξης νέας προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές που δέχονται αυξημένες πιέσεις ή έχουν ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά, συμπεριλαμβανομένων περιπτώσεων νεόδμητων κατοικιών.

Τι γίνεται με επενδύσεις που έχουν ήδη ξεκινήσει

Το νέο πλαίσιο προβλέπει μεταβατικές διατάξεις για διαδικασίες αδειοδότησης τουριστικών εγκαταστάσεων, εγκρίσεις ΟΥΤΔ ή ΕΠΣ που βρίσκονταν ήδη σε εξέλιξη κατά τη δημοσίευση του ΕΧΠ-Τ.

Οι νέες διατάξεις δεν εφαρμόζονται σε αυτές τις περιπτώσεις, εφόσον πριν από τη δημοσίευση του Πλαισίου είχε εκδοθεί αρμόδια συγκεκριμένη πράξη ή είχε υποβληθεί πλήρης σχετικός φάκελος.

Η μεταβατική προστασία μπορεί να καλύπτει, μεταξύ άλλων, περιπτώσεις ΑΕΠΟ ή εισήγησης περιβαλλοντικής έγκρισης, υπαγωγής σε ΠΠΔ, πλήρους φακέλου ΜΠΕ ή ΣΜΠΕ, προέγκρισης ΕΠΣ, προέγκρισης οικοδομικής άδειας ή οικοδομικής άδειας, καθώς και πλήρους φακέλου προέγκρισης δόμησης και εγκρίσεων υπαγωγής σε αναπτυξιακή νομοθεσία ή χρηματοδοτικά προγράμματα.

Τουρισμός, ΑΠΕ και άλλες δραστηριότητες

Το ΕΧΠ-Τ επιχειρεί επίσης να οργανώσει τη συνύπαρξη του τουρισμού με άλλες παραγωγικές δραστηριότητες, όπως η βιομηχανία, οι εξορύξεις, οι Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας και οι υδατοκαλλιέργειες.

Ειδικά για τα αιολικά πάρκα, στις περιοχές Α και Β, καθώς και στα νησιά της Ομάδας ΙΙ, επιτρέπεται η ανάπτυξή τους για αυτοκατανάλωση.

Η λογική του νέου πλαισίου είναι η καλύτερη χωρική οργάνωση των διαφορετικών χρήσεων, ώστε να περιορίζονται οι συγκρούσεις, να προστατεύονται το περιβάλλον και το τοπίο και να διασφαλίζεται η βιώσιμη ανάπτυξη των τουριστικών προορισμών.

Τι άλλαξε από τη διαβούλευση του 2024

Το τελικό ΕΧΠ-Τ διατηρεί τον βασικό στρατηγικό προσανατολισμό του σχεδίου που είχε τεθεί σε διαβούλευση τον Ιούλιο του 2024, αλλά ενσωματώνει αλλαγές που προέκυψαν από τη διαβούλευση, τη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, τη Μελέτη Δέουσας Εκτίμησης, τις γνωμοδοτήσεις των αρμόδιων οργάνων και την περιβαλλοντική έγκριση.

Οι διαφοροποιήσεις αφορούν μεταξύ άλλων την αυξημένη προστασία του νησιωτικού και παράκτιου χώρου, των περιοχών Natura και των προστατευόμενων περιοχών, καθώς και των ευαίσθητων τοπίων.

Παράλληλα, ενισχύεται η έμφαση στη φέρουσα ικανότητα, στις περιβαλλοντικές επιδόσεις των τουριστικών καταλυμάτων και στην ένταξη των νεοκλασικών κτιρίων στις τουριστικές ρυθμίσεις. Το τελικό πλαίσιο προβλέπει ακόμη περαιτέρω ενίσχυση της τουριστικής δραστηριότητας στις περιοχές Ε, περιορισμό της διάσπαρτης εκτός σχεδίου δόμησης και ειδικό μηχανισμό παρακολούθησης.

Ιδιαίτερη έμφαση δόθηκε επίσης στις μεταβατικές διατάξεις, στις πρόσθετες ρυθμίσεις για τα νησιά και στις κατευθύνσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• ΕΟΤ: Νέες κορυφαίες διακρίσεις για την Ελλάδα στην τουριστική αγορά των ΗΠΑ
• Άγιον Όρος: Θρησκευτικός τουρισμός σε άνοδο, έσοδα σε πτώση
• Δεύτερη πηγή εισοδήματος για τους επαγγελματίες ψαράδες ο αλιευτικός τουρισμός